Для чего нужны кадастровые работы? Виды кадастровых работ Кадастровые работы и что в них входит

Согласно действующему законодательству все объекты недвижимости, находящиеся в собственности, должны числиться на кадастровом учёте. Постановка на такой учёт возможна только при наличии необходимой документации. Для этого собственник объекта должен обратиться к кадастровому инженеру, проводящему кадастровые работы. Как правило, подобная услуга платная и включает в себя не один пункт работы. Также от заказчика потребуется содействие в виде предоставления необходимой документации на объект собственности.

Кадастровые работы направленны на сбор информации в зависимости от вида объекта (участок, дом или квартира) с целью формирования отчёта и конечного документа по выявленным сведениям в соответствии с действующим законодательством.

Комплексные кадастровые работы основной целью и задачей преследуют внесение актуальной информации об объекте работ в Росреестр.

Занесение информации об объекте в кадастровый учёт позволяет:

• получить кадастровый паспорт, который даёт право на оформление в собственность объект недвижимости;
• скорректировать информацию по мере необходимости при изменении характеристик объекта в соответствии с законом.

Все изменения, вносимые в сведения, отражаются в кадастровом паспорте или выписке.

Необходимость в проведении кадастровых работ не вызывает сомнений. Собственность, не числящаяся в Росреестре, не может участвовать или фигурировать в различных сделках с имуществом.

Необходимость обращения для проведения кадастровых работ возникает в таких случаях:

• в документах на объект его границы не определены;
• определённые ранее границы, включая соседние, не корректны.
• при совершении сделок с недвижимостью, купля или продажа;
• в случаях разделения общего или ранее объединённого участка.

После проведения работ инженер формирует необходимый пакет документов для постановки на учёт недвижимость и/или участок.

Необходимость в проведении подобных работ возникает и при проведении процедуры приватизации. В дальнейшем постановка на кадастровый учёт даёт право на определение статуса объекта недвижимости в правовом поле и юридическом смысле. У собственника появляется возможность самостоятельно решать судьбу недвижимого имущества.

Прибегая к помощи инженера, заказчик во избежание недоразумений должен знать, какие виды кадастровых работ будут произведены.

Основной перечень мероприятий включает в себя:

1. Постановка на кадастровый учёт объекта недвижимости, включающая в себя формирование всей первичной документации, статистических отчётов, заполнение всевозможных графиков и таблиц. Процедура обязательна для всей жилых и нежилых построек. Без постановки на кадастровый учёт оформление права собственности невозможно.
2. Услуга по замерам включается в комплекс кадастровых работ или предоставляется отдельно и включает: выявление подробной информации об объекте, замер и фотосъёмка объекта, сведение полученных данных в единую логическую систему, определение показателей, формирование документации по нормам закона, проведение процедуры постановки на учёт.
3. Услуга раздела земли поможет заказчику образовать не один объект, каждый из которых будет отдельной юридической единицей, не зависящий от другого.
4. Определение границ участка при помощи картографии и геодезии, иначе говоря, межевание, фиксируется на бумаге в виде чертежа и является частью заключения инженера.
5. Составление межевого плана, содержащего полную информацию по проведённому разделению границ. Документ объединяет чертёж, характеристики объекта и заключение кадастрового инженера. При этом необходимо собрать подробную информацию о недвижимости или участке. При наличии точных и актуальных размеров по ранее проведённым замерам выезд инженера может и не понадобиться.
6. Получение кадастрового паспорта, являющегося официальным документом, подтверждающим законность владения недвижимостью и/или участком. Документ сводит воедино информацию об объекте в части технических характеристик и правового статуса. Его наличие обеспечивает возможность любых операций и манипуляций с объектом.

Все перечисленные мероприятия обеспечивают возможность дальнейших манипуляций с объектом работ.

Только после постановки на учёт для объектов недвижимости, включая участки, определяется правовой статус. В случаях, когда параметры объекта не определены или претерпели изменения, их необходимо зафиксировать или скорректировать.

На основании полученных инженером сведений об объекте он может разделить один объект по нормам, прописанным в ЗК РФ между несколькими лицами. В дальнейшем каждую из полученных единиц можно наделить собственным правовым статусом.

К комплексу кадастровых работ относится получение земельной выписки. Она содержит информацию ограниченного характера. Её получение зависит только от желания собственника. Она выдаётся в ряде случаев: объект прекратил своё существование, характеристики объекта изменились, ограничение права пользования и владения в предусмотренном законом порядке.

Предоставляет перечисленные услуги только инженер с соответствующим образованием. В штате компаний, предоставляющих услуги по проведению кадастровых работ по лицензии или в том же БТИ, всегда имеются такие инженеры. Тарифы на услуги участники рынка определяют самостоятельно, однако, главный ориентир для заказчика – профессионализм и соблюдение норм законодательства при проведении работ.

Каждое действие включает в себя чётко выстроенный алгоритм действий. Кадастровые работы не являются исключением. Законодатель зафиксировал этот перечень.

Этапы проведения кадастровых работ в соответствии со ст. 42.6 ФЗ № 122-ФЗ:

1. Для проведения необходимого комплекса работ заказчику нужно составить заявление. С подробным описанием работ, которые необходимо провести кадастровому инженеру. Для этого можно обратиться в государственную компанию или компанию, у которой есть лицензия на предоставление подобных услуг.
2. На следующем этапе специалист выезжает на место проведения работ. В его обязанности входит: получение материалов картографии, сбор данных об объекте, проведение анализа наличия, отсутствия и расположения коммуникаций, получение документов правового характера на объект, информацию о соседствующих объектах. После проведения необходимых работ заказчик и исполнитель подписывают договор об оказании услуг, отражающий условия и цены на заказанные работы.
3. Работы на объекте включают в себя фиксацию на носитель его замеров, то есть обследование соседних объектов, замер и фотографирование участка, закрепление особых точек (поворотных) объекта, определение и согласование границ объекта, межевание с соседствующими участками.
4. Далее происходит анализ и обработка полученных данных. На этом этапе могут быть использованы спутниковые данные. Работа направлена на определение нужных координат и высот точек, создание чертежей. С этой целью привлекаются технические и программные средства.
5. Анализ имеющейся документации включает не только перенос информации из неё, но порой и уточнение в случае устаревания данных. С этой целью направляются запросы в государственные инстанции. При выявлении несоответствий информация корректируется или обновляется. Такой подход обеспечивает корректный отчёт, внесение информации в таблицы и итоговый документ.
6. Результат проведённых работ – составление межевого плана, состоящего из двух частей: географической и текстовой. Документ отражает всю полученную информацию, включая технические характеристики строений, находящихся на участке, и информацию о географическом расположении объекта, его внешнем виде, поворотных точках, размещении коммуникаций жизнеобеспечения.
7. Договор оказания услуг считается исполненным после получения заказчиком акта о проведённых работах, в котором содержатся данные о контуре и площади объекта, данные заказчика и контактная информация, присвоенный кадастровый номер недвижимости.

Как правило, перечисленные действия выполняются именно в указанном порядке. Это позволяет более детально проработать все детали.

Акт необходимо согласовать со всеми соседствующими собственниками. Он вступает в силу после проставления подписей кадастрового инженера и руководителя организации.

В полный пакет документов, который получает заказчик по окончании работ, входят:

• план межевания;
• техническая документация;

После их получения стоит сделать копии этих документов, чтобы при необходимости сразу предоставить всю информацию.

Необходимость организации кадастровых работ обусловлена тем, что только после регистрации объекта в кадастровой палате и присвоения номера собственник получает официальное право на недвижимости.

Впоследствии возможной становится проведение операций с объектом:

• передача на безвозмездной основе, дарение;
• оформление завещания;
• продажа;
• уступка прав;
• передача в залог.

Проведение кадастровых работ является обязательным условием и при приватизации. Без необходимого перечня документов регистрирующий орган не может оформить право собственности на объект недвижимости, а кадастровый паспорт, выдаваемый на основании данных полученных инженером во время проведения работ, даёт такую возможность.

Выбор компании для проведения кадастровых работ является личным делом заказчика. Для этого можно обратиться в подразделение БТИ по месту нахождения недвижимости. Если же выбор падает на частную компанию, необходимо внимательно изучить поставщика услуг.

На что нужно обратить внимание на:

• наличие разрешений на предлагаемые услуги;
• наличие специалистов для проведения работ;
• срок присутствия на рынке;
• качество предоставляемых услуг;
• сроки исполнения обязательств;
• возможность предоставления предварительного расчёта услуг;
• наличие офиса;

1. Библиографический обзор по теме обследования………………………3

1.1. Определение понятия «кадастр» ……………………………………....3

1.2. Определение понятия «кадастровые работы»………………….……...5

2. Виды кадастровых работ…………………………………………………7

2.1. Основные виды кадастровых работ……………………………………7

2.2. Исторический опыт создания и ведения основных видов кадастров...8

Список литературы…………………………………………………………26

1.1. Определение понятия «кадастр»

Почва является основным средством производства в сельском хозяйстве. Рациональное её использование является широкой комплексной программой, которая касается всех сторон организации сельскохозяйственного производства. Разработка этой проблемы требует тщательного изучения имеющихся земельных ресурсов, обоснования системы показателей и методов объективного анализа фактического уровня использования земель и планирования его на перспективу, определения на этой основе общих направлений и разработки системы конкретных мероприятий повышения плодородия почвы улучшения использования земель применительно к местным природно-климатическим и экономическим условиям.

Государственный земельный кадастр имеет важное народнохозяйственное значение. Его данные служат для организации эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства, правильного размещения и специализации сельскохозяйственного производства, а также для осуществления других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель.

Следовательно, земельный кадастр - это система государственных мероприятий по всестороннему изучению правового, природного и хозяйственного положения земель путем проведения регистрации землепользований, учёта количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель для организации их рационального использования в народном хозяйстве .

Материалы земельного кадастра широко применяются при решении многих вопросов, связанных с использованием земельных ресурсов. С помощью земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эррозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.

В нашей стране проводились крупные исследования, большие опытные работы, в результате которых дано научное обоснование содержания земельного кадастра, официально закреплённое в “Основах земельного законодательства РФ, разработаны главные принципы и методы проведения земельно-кадастровых работ.

Земельный кадастр - это совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Государственный земельный кадастр РФ включает данные регистрации землепользователей, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель .

Земельный кадастр в предприятиях, организациях и учреждениях является основной составной частью земельного кадастра РФ. Данные земельного кадастра необходимы землепользователям для их производственной деятельности, районным организациям - для руководства и контроля за правильным использованием земель и ведения государственного земельного кадастра.

В сельскохозяйственных предприятиях земельный кадастр создаёт необходимые условия и предпосылки для организации рационального использования земель. Материалы земельного кадастра крайне необходимы для внутрихозяйственного планирования и организации сельскохозяйственного производства. Перспективный план колхоза и других сельскохозяйственных предприятий устанавливает размеры отдельных отраслей хозяйства, посевные площади и урожайность сельскохозяйственных культур, поголовье скота и его продуктивность, намечает мероприятия по улучшению сельскохозяйственных угодий. Следовательно, для составления перспективного плана необходимо располагать детальной характеристикой землепользования по составу угодий, их качественному состоянию и сравнительной оценке качества земельных угодий.

Материалы земельного кадастра земельных угодий, применение при составлении проектов внутрихозяйственного землеустройства, предусматривающих определенный порядок использования земли в колхозах, совхозах, АО и др, на перспективу.

Земельный кадастр способствует не только проведению внутрихозяйственного землеустройства, но и своевременному осуществлению составных систематически контролировать выполнение мероприятий, намеченных проектами, и дают возможность своевременно ликвидировать выявленные недостатки в использовании земель путем корректировки севооборотов. Кроме того в результате проведения землеустройства обновляются и уточняются земельнокадастровые данные, которые используют для ведения текущего земельного кадастра в сельскохозяйственном предприятии.

1.2. Определение понятия «кадастровые работы»

Кадастровые работы – работы в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведении о недвижимом имуществе.

Земельно-кадастровые работы ориентированы на получение достоверных сведений о земельной собственности и обеспечивают создание кадастра на данный момент времени . Однако к земельно-кадастровым работам относятся и такие, которые обеспечивают использование полученных достоверных сведений для защиты прав собственности, налогообложения, учета и контроля, удовлетворения потребительского спроса на кадастровую информацию в течение времени. Такие работы ориентируются на ведение кадастра и включают хранение, обновление и выдачу кадастровой информации.

По содержанию земельно-кадастровые работы, ориентированные на ведение кадастра, отличаются от работ по его созданию. К особенностям выполнения таких работ следует отнести: обеспечение надежного хранения сведений о земельной собственности в течение длительного времени, их защиты от несанкционированного доступа, свободного режима выдачи кадастровой информации и т.д., что определяет организационную, техническую и технологическую их специфику. Например, одной из особенностей организации работ по ведению кадастра является создание специальных подразделений в городах и районах (комитетов по земельным ресурсам и землеустройству), входящих в структуру государственных органов исполнительной власти Российской Федерации .

Вполне очевидно, что земельно-кадастровые работы, ориентированные на создание кадастра и его ведение, могут обеспечить достижение основных целей кадастра только в их комплексе. Поэтому для их выполнения создаются специальные организационно-технологические системы, которые обеспечивают создание и ведение кадастра в едином производственном цикле.

2. Виды кадастровых работ

2.1. Основные виды кадастровых работ

Кадастровые работы обеспечивают подготовку документов, содержащих все сведения о недвижимом имуществе, которые необходимы для осуществления кадастрового учета. Для проведения кадастровых работ всегда требуется юридическое обоснование – кадастровый план.

Виды кадастровых работ:

§ согласование акта выбора,

§ разработка и согласование проекта границ земельного участка,

§ установление собственников и землепользователей земельных участков,

§ контурная или кадастровая съемка местности,

§ восстановление в натуру утерянных границ участков, вынос в натуру границ землеотвода,

§ составление и оформление межевого плана и землеустроительного дела (земдела),

§ подготовка документов для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществ .

Кадастровые работы обеспечивают подготовку документов, содержащих все сведения о недвижимом имуществе, которые необходимы для осуществления кадастрового учёта.

Кадастровые работы необходимы для описания земельного участка - объекта недвижимости в качестве объекта права.

Сведения из кадастра могут предоставляться в виде:

▪ кадастровая выписка;

▪ кадастровый паспорт;

▪ кадастровый план территории .

Кадастровый номер земельного участка должен включать в себя:

а. номер кадастрового округа;

б. номер кадастрового района;

в. номер кадастрового квартала;

г. номер земельного участка в кадастровом квартале .

В случае, если земельный участок не стоит на государственном кадастровом учете (ГКУ) или изменяются его характеристики и параметры, то проведение любых операций с данным участком (регистрация, купля-продажа, дарение, наследование, приватизация, изменение площади или конфигурации, раздел совместной собственности и т. п.) необходимо провести кадастровые работы, которые включают в себя сбор информации, обмеры участка, камеральную обработку данных, формирование пакета документов (межевого плана) и последующую сдачу его в государственные органы (ТУ РосРеестра).

Такие сведения о земельном участке, как площадь, координаты точек, конфигурация участка и местоположение вносятся в кадастр после проведения кадастровых работ (работы проводит кадастровый инженер). Кадастровая стоимость земли определяется после проведения государственной оценки.

Кадастровый учёт и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

2.2. Исторический опыт создания и ведения основных видов кадастров

Кадастр как общественное явление известен с давнего времени, когда человек начал обрабатывать землю. История развития земельного кадастра в России определяется, прежде всего, уровнем экономического развития и характером отношений собственности. А начинается эта история с образованием государства и развитием налогообложения. Объединение в 882 году двух крупнейших политических центров древних славян, Киевского и Новгородского, под властью Киева, положило начало существованию могущественного древнерусского государства – Киевской Руси. Отсюда берет истоки отечественный земельный кадастр, об этом свидетельствуют некоторые статьи «Пространной Русской правды» Владимира Мономаха. Существовавший в то время качественный учет земель имел упрощенный характер. «Русская правда» сохранила сведения о подразделении земель только по видам угодий - дворовые, пахотные, пустопорожние, охотничьи угодья (без указания почвенных различий). Первые переписи земель с характеристикой их качества и количества относятся к XII в. Очень подробное описание многочисленных и разнообразных доходов с земли сделано в уставных грамотах новгородского князя Святослава и смоленского князя Ростислава.

Исторически сложилось, что земельный кадастр в России включал такие составные части, как учет и регистрацию земель, естественноисторическое и экономическое описание земель, оценку земель.

На развитие древнего земельного кадастра определенное влияние оказало монгольское владычество. Для верного учета и сбора дани проводилась перепись жителей и их имущества, а поскольку главной доходной статьей являлась земля, то при раскладе дани учитывалось ее количество и качество. Брались на учет пространства целых княжеств и поземельное владение каждого частного лица.

Наиболее яркое и полное описание земельных владений в России относится к периоду ликвидации феодальной раздробленности и возникновения централизованного государства. В описаниях приводились сведения о количестве земель во владениях, давалась оценка этих земель путем приведения их к определенным условным единицам. Основной единицей податного обложения считалась соха. В связи с этим система переписи земель получила название сошного письма. Кроме налоговых целей описание земель по сошному письму имело большое значение для определения количества ратников, лошадей и продовольствия, необходимых для обороны. Раздача земель за службу и необходимость приведения вотчинных и поместных земель в соответствие с отправляемой службой стали одной из основных причин частых переписей земель в XV - XVI вв. При царе Иване IV (Грозном) были описаны почти все земли России, а некоторые из них - даже по нескольку раз.

Для описания земель в XVI в. было создано специальное учреждение - Поместный приказ, которое стало общегосударственным руководящим центром, объединяющим все межевые, кадастровые и крепостные работы. Описания земель проводились лицами, называвшимися писцами, дозорщиками и мерщиками. Писцовый наказ 1622 г. возлагал на писцов измерение пашни, перелогов, сенокосов, лесов и других угодий. Количество земли исчислялось приблизительно. Сведения о земле отражали в писцовых книгах. Их составляли в двух экземплярах: один посылался в Москву в Поместный приказ, а второй предназначался для воевод, наместников и дьяков.

Писцовые книги имели юридический и правовой характер. При их заполнении проверяли права землевладельца на описываемые земли. Купля-продажа земли, обмен земельными владениями, передача земель по наследству подтверждались документами и отражались в писцовых книгах. Эти книги признавались государством в качестве важнейшего доказательства прав на землю, а сама запись в них получила характер земельной регистрации. Составление писцовых книг велось по населенным пунктам.

В писцовых книгах освещались и финансовые вопросы: оценка имущества, размеры обложения налогом. Запись этих книг содержит показатели своеобразной русской статистики населения, землевладения, культуры, финансов и т. д. В книгах, наряду с учетом и регистрацией земель, дается их классификация по качеству с выделением четырех групп - добрые, средние, худые и очень худые. Для классификации земель использовались данные об урожайности, видах угодий и физических свойствах почв. Оценочной формой были различные окладные единицы - соха, обта, выть, лук, сошка. Постепенно они заменяются большой московской сохой - единицей податного счета, соответствующей определенному размеру чистого дохода.

Кроме писцовых книг, в которые заносились все земли, составлялись окладные, приправочные полевые, строенные, засечные, отказные, дозорные и вотчинные книги. В окладных книгах отражались только земли, приносящие доход, с указанием размера. В приправочных книгах - служилые земли с указанием кому какие принадлежат и по каким документам. Полевые книги составляли при межевании, на их основе появились межевые книги, в которых отражались границы землевладений. В строенных книгах регистрировалось количество земли, отведенной под строительство городов, с указанием их местонахождения. Отказные книги содержали описание раздач, засечные - описание земель по границам государства, в дозорные книги заносили земли, находящиеся в разорении и подлежащие конфискации. Вотчинные книги давали сведения для распределения тягла между населением вотчины с учетом имущественного положения крестьян. Таким образом, собираемая информация могла быть использована для управления территориями и проведения земельной и налоговой политики Российского государства.

Следующий этап развития кадастра был обусловлен политикой Петра I, он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем значительно повысилась точность полевых измерений, впервые основанная на геометрии и применении геодезических инструментов. Однако замыслы Петра I о производстве сплошного межевания выполнить не удалось, и первое генеральное межевание было начато в 1754 г. Оно было основано на писцовом наказе 1684 г. и помимо учета земель имело елью лишение прав владения и изъятия не соответствующих документам земель. Такой формальный подход привел к возбуждению споров соседствующих владельцев даже в случаях отсутствия взаимных претензий до начала межевания. Это вызывало отрицательное отношение землевладельцев к самой идее генерального межевания и предопределило его неудачный исход.

Главная задача межевания 1765 г. состояла в регистрации казенных и других земельных владений. На каждый уезд составлялись межевые книги и планы с указанием землевладельцев, местоположения и общего количества земель, их распределения по угодьям и составлением перечня угодий по провинциям и губерниям. К планам прилагались алфавитные реестры с характеристикой землевладений и отражением проведенных измерений. Кроме того, при межевании составлялись экономические описания, содержащие сведения о качестве пахотных земель.

В 1837 году министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра. Были проведены большие работы по съемке и определению размеров усадебных земель, пашни, сенокосов, пастбищ. Каждое из этих угодий делилось на несколько разрядов. На основе собранных данных об урожайности за 12 лет определяли условный валовой доход пашни и сенокосов. Из дохода исключалась стоимость семян, расходы на удобрения, обработку почвы, перевозку продукции и определялся условный чистый доход. По данным о средних рыночных ценах на сельскохозяйственные продукты вычисляли условный чистый доход в денежном выражении.

Дальнейшее развитие и совершенствование системы учета и оценки земельных ресурсов стимулировалось такими этапными реформами, как отмена крепостного права в 1861 г., предусматривавшая выкуп земли крестьянами у помещиков, отмену взимания выкупных платежей в 1905 г. и Указ 1906 г., дающий крестьянам право выделения или выхода из общин.

19 февраля 1861 года был подписан Манифест об отмене крепостного права и Положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости.

Отмена крепостного права положила начало коренным изменениям в положении крестьянства. Началось развитие капитализма, в процессе которого крестьянство из сословия феодального общества превращалось в сословие капиталистического общества. Втягиваясь в обстановку товарного хозяйства и рыночных отношений, крестьянское хозяйство постепенно утрачивало натуральный характер и становилось товарным.

Таким образом, в период наиболее динамичного развития хозяйственных отношений в России межевание имело следующие основные цели:

Юридическая - определение и укрепление формальными юридическими законами границ земельных владений с составлением соответствующих юридических документов.

Сельскохозяйственная - устранение неудобных условий землепользования (чересполосица, сильная извилистость границ и т.п.).

Финансовая - определение доходности владений для исчисления налога на основе подробной съемки и оценки угодий.

Земельная собственность могла быть: единоличной (крестьянина, помещика, учреждения); общей для нескольких лиц с указанием доли каждого; общинной; в виде права в чужой вещи (например, право крестьян на помещичьей земле пасти скот, ловить рыбу, въезжать в лес и т.п.).

Реформа сохранила в руках крестьян значительную часть земельной площади, находящейся в их распоряжении до воли. Но досталась им земля далеко не даром. Не одному поколению пришлось нести за нее тяжелые платежи по цене, заведомо завышенной против действительной стоимости. Платежи эти сопровождались особой выкупной операцией в форме земельного кредита. Притом ссудное обеспечение не требовало волеизъявления тех, кому оно предназначалось, и ссуды назначались подневольно, причем - на выкуп земли, которую крестьянин уже давно считал своей, а следовательно, признавал несправедливым платить за нее.

Новая аграрная политика России 1906 – 1910 гг. связана с именем Петра Аркадьевича Столыпина. 19 ноября 1906 г вышел в свет Указа императора Николая II - «Об изменении и дополнении некоторых постановлений об крестьянском землевладении». Главное содержание реформы составило разрушение общины и насаждение частной крестьянской земельной собственности. Разрешением продажи и купли наделов облегчался отлив бедноты из деревни, и происходила концентрация земли в руках зажиточных крестьян.

Накануне реформы формы землевладения и землепользования в России отличались большим разнообразием, которое было связано с различием, как природных условий, так и исторических судеб населения. Землепользование практически сохраняло сословно - феодальный характер, когда наряду с формирующейся буржуазной частной собственностью существовали и другие виды собственности на землю. Крупнейшим собственником являлось государство (казна). В 1905 году ему принадлежало почти 35% общего землевладения в европейской России (или 138 млн. десятин).

По реформе 1906 - 1910 годов к началу 1916 года общину покинуло в общей сложности примерно 27 % крестьянских семей, увеличив частную (подворную) надельную землю на 14% (около 16 млн. десятин).

Собственность юридических лиц (включая церкви, монастыри, города, посады, учреждения) составляла менее 2%.

Земли Сибири, Дальнего Востока, Средней Азии и Закавказья, в основном, принадлежали казне и Кабинету. В Сибири крестьяне владели государственной землей на праве пользования, а фактически присваивали ее практически неограниченно.

Основными тенденциями развития в области земельных отношений в России к началу ХХ века были значительное сокращение дворянской земельной собственности, некоторое уменьшение государственной и увеличение площадей крестьянского землевладения.

Закон 1910 года еще более жестко проводил линию на ликвидацию общины и переход к частному крестьянскому землевладению. Он предусматривал обязательность перехода к личной собственности на землю в общинах, где за предшествующие 24 года не было общих земельных переделов. В этих общинах крестьяне автоматически становились новыми собственниками своих наделов.

Всего с 1906 по 1915 год 2,8 млн. крестьянских хозяйств заявили о закреплении земли в собственность (30% их общего числа). Закреплена земля была за 2,0 млн. хозяйств (22%), которым отошло в собственность 13,9 млн. десятин, или 16% всей надельной земли.

Значительная часть крестьянства сопротивлялась выходу из общины своих товарищей. Из всех подавших в 1906 - 1914 годах заявления о выделе только 27% получили на это от общины согласие, 67% решали вопрос через земство.

Перераспределение земельной собственности в пользу частного крестьянского землевладения дополнилось механизмом земельной аренды в виде надельной, внутринадельной, внешненадельной аренд и аренды казенных земель.

Необходимые сведения о земле содержались в «Поземельной книге» и «Межевой книге». В «Межевой книге» описывали границы землевладений и отражали происходящие изменения в размещении границ между землевладениями, связанные с куплей-продажей части владения. В «Поземельной книге» фиксировали обладателей прав на землевладения и отражали сведения о совершаемых с землей сделках. Государство, имея такие сведения, могло выполнять фискальную функцию, а землевладельцы могли защищать в суде свои права и решать межевые споры.

После 1917 года земельные отношения в России резко изменились. Одним из первых законодательных актов о земле был Декрет «О социализации земли» 1918 года, причем этим актом была закреплена всенародная собственность на землю, трудовой характер землепользования, учреждено равное право на пользование землей, исходя из потребительско-трудовой нормы землепользования на землях сельскохозяйственного значения. А положения «О социалистическом землеустройстве» и «О мерах перехода к социалистическому землепользованию» 1919 года закрепили две основные формы: государственную и коллективную. Одновременно с этим земля фактически перестала являться объектом налогообложения. В то же время государство нуждалось в сведениях о земле. Эта потребность определяла состав сведений земельного кадастра и порядок его ведения.

Кадастр представлял собой сведенные в единую книгу регистрационные сведения по землепользователям, а также количественные и качественные характеристики земель. Основой ведения кадастра являлась развернутая система регулярно проводившихся за счет государственных средств съемок и обследований земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда. Сведения о землях промышленности и территориях городов и других поселениях (в силу их малого влияния на планирование промышленного производства) приводили в кадастре укрупнено и недостаточно.

Регистрацию проводили в государственных земельно-кадастровых книгах районов (городов) и именовали государственной регистрацией землепользований. Выполняли ее должностные лица районной землеустроительной службы, персонально отвечающие за достоверность регистрируемых сведений о землепользовании.

Начиная с 1955 года, был введен государственный учет наличия и распределения земли по угодьям и землепользователям, а также государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной системе. В последствии в 1970 году Совет Министров СССР утвердил положение «О государственном контроле за использованием земель», возложив контроль на Советы народных депутатов и землеустроительные службы системы Министерства сельского хозяйства и продовольствия СССР.

За годы советской власти были созданы три основные вида кадастров: сельскохозяйственных территорий, водный и лесной. Все основные учетные и отчетные кадастровые документы создавались в виде государственных актов на право пользования землей, списков землепользователей, земельно-кадастровых книг предприятий и организаций и др., а также в виде планово-картографических документов. Все вышеперечисленные документы создавались в рукописной форме, и имели достаточно низкую точность. Координаты точек на границах между коллективными хозяйствами определялись с точностью от 1 до 5 метров, а на населенные пункты не всегда имелись карты и планы даже масштаба М 1: 5 000.

После национализации российские земли до времени внесения в 1990 году поправок в Конституцию РСФСР 1976 года не знали права частной собственности. Они без оплаты передавались физическим и юридическим лицам в вечное, бессрочное пользование.

С 1989 года было принято большое количество нормативно-правовых документов, в той или иной степени связанных с содержанием и ведением государственного земельного кадастра. Они были направлены на осуществление земельной реформы, предусматривающей претворение в жизнь новых земельных отношений, формирование многоукладности землевладения и землепользования, переход к рыночным отношениям.

В период с ноября 1989 г. По март 1990 г. Верховным советом СССР были приняты законы об аренде, о собственности и о земле. Эти законы разрешили гражданам арендовать земельные участки как внутри, так и вне колхозов и совхозов. Данные законы также предоставили право владения землей, включая наследуемое право работать на земле, но без прав купли-продажи и залога земли.

К началу земельных реформ 1990 гг. в России сформировался многоцелевой Государственный земельный кадастр как единая интегрированная система сведений о правовом, природном и экономическом положении земель, направленная на решение задач управления в различных сферах экономики.

В конце 1990 года Верховный Совет РСФСР одобрил пакет, состоящий из трех законодательных актов по земельной и аграрной реформе: Закон о крестьянском хозяйстве, Закон о земельной реформе и Закон о социальном развитии в сельской местности. Эти законы дали крестьянам право продажи земли районному Совету, обеспечили механизм наделения крестьян землей, освободили крестьянские хозяйства от госзакупок, земельного налога на 5 лет, разрешили использовать наемный труд и обеспечили гибкий максимальный размер землевладения.

С августа 1991 г. проведение аграрной и земельной реформ осуществлялось в границах территории всей страны. В декабре 1991 г. вышел Указ Президента «О неотложных мерах по проведению земельной реформы» и Постановление Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». На основании этих документов колхозы и совхозы должны были принять решение о переходе к частной собственности.

С 11 октября 1991 г. принят Закон «О плате за землю», который установил, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, плата за временное пользование землей, плата за приобретение земельных участков в собственность, плата за приобретение права аренды земельных участков, компенсационные платежи за потери сельскохозяйственного производства, плата за пользование земельным участком при установлении сервитута.

Платежи за землю направляются на финансирование мероприятий по охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, обустройство территории, на компенсацию затрат на эти цели собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также на проведение землеустройства (включая работы по установлению границ земельных участков в натуре, изготовлению их планов или чертежей границ), ведение государственного земельного кадастра, проведение мониторинга земель, осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель.

От 19 марта 1992 г. Постановлением Правительства Российской Федерации были утверждены новые свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения.

25 августа 1992 г. Постановлением Правительства Российской Федерации «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации» было утверждено Положение о порядке ведения государственного кадастра, признана необходимость координации ведения земельного кадастра, обеспечения поэтапного перехода на автоматизированный метод получения, обработки, хранения и предоставления его данных. Кроме того, была указана необходимость проведения инвентаризации земель населенных пунктов.

Важными стали Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и Гражданский кодекс Российской Федерации, которые отнесли земельные участки и все, что прочно с ними связано, к недвижимости. Это повлекло за собой изменение многих положений земельного кадастра, касающихся научных и методических основ земельной регистрации, учета и оценки земель. Указом были введены новые формы свидетельства на право собственности на землю и других регистрационных документов. В декабре 1993 г. были изданы указы Президента РФ: «О налогообложении продажи земельных участков и операций с землей»; «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»; «Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы»; Положение о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации; Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке.

Принятие Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года разрешило главный спорный вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право частной собственности на землю в Российской Федерации и свободу распоряжения землей как одно из основных неотъемлемых прав человека, охраняемых законом.

В 1994 году деятельность органов, ведающих земельным кадастром в России, была направлена на реализацию вышеуказанных законов, указов Президента РФ и постановлений Совета Министров РФ. К наиболее значимым документам можно отнести Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 года «О порядке определения нормативной цены земли», установившей ее в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка.

В 1997 году были продолжены работы по формированию автоматизированной системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на землю. В субъектах РФ были разработаны и утверждены региональные программы создания систем государственного земельного кадастра.

В содержание земельного кадастра, в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г., включено получение достоверных сведений о земельных участках и территориальных зонах как основных единиц кадастрового учета. Все прочие действия (ведения основного и текущего учета земель, составление баланса земель, бонитировка почв и экономическая оценка земель, государственное управление земельными ресурсами и др.) включены в земельную информационную систему.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. определил, что государственный земельный кадастр – это систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель Российской Федерации, о кадастровой стоимости, месторасположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. В государственный земельный кадастр также включают информацию о субъектах прав на земельные участки.

Объектом земельного кадастра является земельный фонд Российской Федерации, независимо от его ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования. Земля имеет важное значение как предел суверенитета государства, как основа жизнедеятельности народов, как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства, как составная часть единой глобальной экологической системы и как элемент рыночных товарно-денежных отношений.

Современный Государственный земельный кадастр призван обеспечить государство и граждан следующей актуальной юридически значимой для развития государства и общества информацией: гарантия прав собственности и их надежная защита; поддержка системы налогообложения земли и иной недвижимой собственности; гарантия ипотечных кредитов; развитие и контроль земельного оборота; проведение государственного контроля за охраной и использованием земель; рассмотрение земельных споров; проведение земельной реформы, включая приватизацию земли; развитие территорий, планирование и эффективное использование земельных ресурсов; рациональное использование окружающей среды.

Земельный кадастр – это единая информационная система описания на бумажных и электронных носителях всех земельных участков и прочно связанного с ними недвижимого имущества в границах государства для его административно-территориальных образований по правам собственности, владения и пользования, местоположению, физическим и техническим характеристикам и параметрам, оценочной стоимости, ограничениям использования, которая сопровождается кадастровыми картами и индивидуальными кадастровыми номерами земельных участков.

Государственный земельный кадастр содержит систему следующих необходимых документированных сведений: месторасположение и границы земельных участков и территориальных зон; целевое назначение и правовое положение земель; качественная характеристика и ценность земель; прочно связанные с земельными участками объекты недвижимости; земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; земли и границы субъектов Российской Федерации; земли и границы Российской Федерации.

В соответствии с федеральным законом от 29 ноября 2004 г «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» налоговой базой стала являться кадастровая стоимость земли.

Составной частью земельного кадастра является государственный кадастровый учет земельных участков, который осуществляет посредством внесения необходимой и достаточной (предварительно формализованной) информации в государственную кадастровую книгу.

До настоящего времени учет земель представлял собой процесс регистрации земельных участков и территориальных зон с внесением записей в Единый государственный реестр земель. Теперь создана автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра и государственный учет объектов недвижимости (разработанная в соответствии с федеральной целевой программой "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)", утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2005 № 745) с целью обеспечить эффективное использование земли и иной недвижимости, вовлечение их в оборот и стимулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества.

Назначение автоматизированной системы государственного кадастра объектов недвижимости – создание единой системы, функционирующей на всех уровнях государственного управления недвижимостью, обеспечивающей консолидацию сведений об объектах недвижимости на уровнях субъектов Российской Федерации, обеспечивающей возможность публичного доступа к сведениям единого кадастра объектов недвижимости.

Автоматизированная система обеспечивает доступность сведений кадастра, прозрачность рынка недвижимости, упрощения процедур оформления сделок с недвижимостью за счет создания системы электронного взаимодействия между органами (организациями) по формированию, кадастровому учету, технической инвентаризации, оценке, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органами по управлению государственным и муниципальным имуществом, налоговыми и другими органами, увеличение поступлений земельного налога и арендной платы за землю в бюджеты всех уровней.

Информация об объектах недвижимости поступает в систему в электронном виде, в том числе и о координатах объекта. Перед внесением сведений об объекте в единый кадастр объектов недвижимости, информация проходит тщательный контроль на корректность семантических и графических данных. При внесении в кадастр, сведения об объектах капитального строительства привязываются к сведениям о земельных участках, на которых они располагаются. Для привязки объектов используются их координаты.

Таким образом, проведение земельной реформы еще раз подчеркнуло необходимость государственного земельного кадастра как системы информации, обеспечивающей осуществление государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации.

Итак, на сегодняшний день кадастровое дело состоит из трех основных разделов:

Технические, экономические и юридические характеристики земельного участка;

Основные сведения о землепользователе;

Обременения, предупреждения, претензии.

Разработку системы регистрации прав на земельные участки необходимо начинать с изучения технических, экономических и юридических характеристик земельного участка и технических требований, предъявляемых к этим характеристикам. В настоящее время пока не установлен перечень документально подтвержденных технических, экономических и юридических характеристик земельного участка, которые должны быть в Кадастровом деле. Не определены также технические требования к этим характеристикам.

Показатели, которые указаны в законодательных актах, следует рассматривать как обязательные. Однако в кадастровом деле может быть значительно больше показателей. Поэтому необходимо рассмотреть возможные направления расширения характеристик объекта недвижимости, отображаемых в нем.

Техническими характеристиками земельно-кадастрового дела являются:

Местоположение земельного участка, задаваемое эскизом для договоров краткосрочной аренды и при подготовке распорядительного документа. Эскиз составляется 1:2000 на основе планшетов масштаба 1:2 000 или перечня координат углов поворота земельного участка в городской системе координат с погрешностью не более 2 см относительно ближайшего пункта городской геодезической сети.

Площадь земельного участка, представляемая геодезической площадью, вычисляется по координатам углов поворота границы земельного участка в городской системе координат. Площадь может отличаться от измеряемой на местности с помощью рулетки до 2-3% в зависимости от уклона участка и искажений длин линий при переходе на плоскость. Адресные ориентиры задаются почтовым адресом, номером микрорайона, номером и названием промышленной зоны, кадастровым номером участка.

Если нормативные документы предусматривают дифференциацию оплаты аренды земельного участка в зависимости от целей использования (земельный участок имеет многоцелевое назначение), необходимо выделять участки с указанием конкретных целей их предоставления. При этом требуется классификатор целей использования земельного участка.

Экономические характеристики содержат градостроительную и экономическую оценку земельного участка, а также номер экономической или оценочной зоны. Экономические характеристики даются по утвержденной администрацией города методике. Сами градостроительные и экономические оценки земельного участка должны быть утверждены городской комиссией по земельным отношениям города.

Юридические характеристики включают следующие пункты:

Владелец земельного участка (федеральные земли, частные владения, совместная собственность и другие);

Основание права использования земельного участка (покупка участка, выкуп права аренды, получение участка в наследство, владение зданием или иной недвижимостью и другое);

Вид права (владение, аренда, бессрочное пользование и другое);

Распорядительный документ (решение местных органов власти о выделении участка).

В юридических характеристиках кадастрового дела предусматриваются заверенные копии (или ксерокопии) документов-оснований (наименование документа, кто выдал, когда, регистрационный номер и так далее).

Раздел характеристик земельного участка не должен существенно меняться при смене землепользователя. Для юридических лиц сведения о землепользователе включают: наименование юридического лица, Устав или Положение, учредительные документы, копия регистрационного свидетельства, юридический адрес, телефон, факс, финансовые (банковские) реквизиты.

Для физического лица требуется документ, удостоверяющий его (паспорт, военный билет или другие). При этом фиксируется почтовый адрес физического лица, телефон, факс.

Раздел сведений о землепользователе полностью меняется при смене землепользователя. Необходимо предусмотреть в нормативных документах возможность внесения исправлений в раздел "Сведения о землепользователе" в том случае, когда эти сведения меняются без изменения права на земельный участок (изменение адреса, финансовых реквизитов, телефона, факса, изменение формы организации юридического лица).

Список литературы

1. Федеральный закон РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»//ИС «Гарант»

2. Варламов А.А. Земельный кадастр: Теоретические основы земельного кадастра. - М.: Колос, 2009. – 383 с.

3. Варламов А.А., Галченко В.А., Галченко С.А., Ломакин Г.В., Петров Н.Е., Рулева Н.П. Научные основы земельного кадастра: Учеб. пособие. – 2-е изд., доп. и перераб.- М.: ГУЗ, 2008. – 104 с.

4. Кадастр земель населенных пунктов. - М.: Колос, 2009. 200 с.

5. Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству // Хозяйство и право. - 2008. -№ 7. - С. 89-98.

6. Киселев С. Земля в собственность: бремя или стимул? // Экономика и жизнь. - 2009. - № 31.

7. Комов Н.В. и др. Земельные отношения и землеустройство в России. Москва, 2008, с.512.

8. Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация. – Ростов н/Д: Феникс, 2008. – с.23.

9. Круглов Ю.В. Генеральный план и эволюция этого документа // Вопросы планировки и застройки городов. Сборник м-лов VI международной научно-практической конференции 28-29 мая 1999 г. - Пенза, 2008. С. 13-15.

10. Крюков В. Проблемы государственного управления в имущественно земельном комплексе // Экономист. - 2009. - № 8. - С. 62-68.

11. Лукьянчук Н. Земельный рынок решил работать круглый год // Сегодня. - 2008.- 1 декабря. - С.3.

12. Магазинщиков Т.Г. Земельный кадастр. - М., 2009. 213 с.

13. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения. - М.: Прогресс, 2008. 115 с.

14. Никонов П.Н. Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор. 2009. – СПб, 2009.

15. Нормативные акты по регулированию земельных отношений и аграрной реформе // Законодательство и экономика. - 2009. - № 15-16. - С. 28-59.

16. Пальчиков Н.С., Пахомова О.Н., Мягков В.Н., Федоров В.П. Методы расчета экономической оценки городских земель. СПб, 2008. 34 с.

17. Порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли // Российская газета. - 2009. - 14 марта. - С.3-4.

18. Правила застройки города и административно-подчиненной территории. - Екатеринбург, 2008. 523 с.

19. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. - М.: Дело, 2008. 320 с.

20. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. - М.: Филинъ, 2009. 224 с.

21. Ромм А.П. Методика индивидуальной оценки земельных участков на основе массовой оценки городских земель // Вопросы оценки. - 2009.- № 1. - С. 39-46.

23. Семин А.С. Межотраслевое распределение земель. - М: Агропромиздат, 2009. 120 с.

24. Смолина Е. Плата за землю // Финансовая Россия. - 2008. - № 11. - С. 16.

25. Согомонян П.М., Мушегян Г.Н. Городское землепользование в рыночной экономике. Ереван, 2009. 53 с.

26. Улюкаев В.Х. и др. Земельное право и земельный кадастр. - М.: Колос, 2008. 205 с.

27. Федеральный кадастровый центр "Земля" // www.fccland.ru

28. Филиппова А.П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем // Земельный вестник России, № 1–2, 2008 – с.63-68.

29. Фомина Л.П. Земельная реформа и государственная собственность на землю // Государство и право. - 2009. - № 8. - С. 51-57.

30. Шубин Н.Ю. Основные подходы к оценке земельных участков для строительства эксклюзивного жилья // Вопросы планировки и застройки городов. Сборник м-лов VI международной научно-практической конференции 28-29 мая 2008 г. - Москва, 2009. С. 91-94.

2.1 Развитие съемочного обоснования.

Геодезическая сеть России создавалась в течение многих десятилетий; за это время изменялись не только классификация сетей, но и требования к точности измерений в них.

С точки зрения геометрии любая геодезическая сеть – это группа зафиксированных на местности точек, для которых определены плановые координаты (X и Y или B и L) в принятой двухмерной системе координат и отметки H в принятой системе высот или три координаты X, Y и Z в принятой трехмерной системе пространственных координат.

В настоящее время считается действующей Инструкция по развитию съемочного обоснования и съемке ситуации и рельефа с применением глобальных навигационных спутниковых систем ГЛОНАСС и GPS. ГКИНП (ОНТА)-02-262-02, ЦНИИГАиК.

Насущной задачей нынешнего периода является создание единой классификации всех существующих и перспективных геодезических сетей, которая бы соответствовала международным стандартам.

Геодезическая сеть – система точек земной поверхности, взаимное положение которых определено в некоторой единой системе координати высот над уровнем моря на основаниигеодезических измерений.

Координаты геодезических пунктовгеодезической сети определяются преимущественно методом триангуляции или полигонометрии. Для определения координат пунктов геодезической сети используют также результаты наблюдений искусственных спутников Земли, которые рассматриваются как подвижный носитель координат или как промежуточная точка, служащая для передачи координат на большие расстояния (см. Спутниковая геодезия). Высоты пунктов геодезической сети определяют методами нивелирования. Пункты геодезической сети закрепляются на местностигеодезическими знакамии являются исходной основой и опорными пунктами при картографировании земной поверхности и геодезических измерениях на местности в связи с различными инженерными изысканиями и хозяйственными мероприятиями.

Плановое положение пунктов опорной геодезической сети при инженерно-геодезических изысканиях для строительства следует определять методами триангуляции, полигонометрии, трилатерации, построения линейно-угловых сетей, а также на основе использования спутниковой геодезической аппаратуры (приемники GPS и др.) и их сочетанием.

Высотная привязка центров пунктов опорной геодезической сети должна производиться нивелированием IV класса или техническим (тригонометрическим) нивелированием с учетом типов заложенных центров, а также на основе использования спутниковой геодезической аппаратуры.

Методики определения координат и высот пунктов (точек) геодезической аппаратуры, измерения длин базисных (выходных) сторон в триангуляции, а также измерения длин сторон в полигонометрии светодальномерами и электронными тахеометрами следует принимать исходя из требований к точности измерений и указаний фирм (предприятий) - изготовителей этих приборов.

Для производства топографических съемок строят геодезические сети, которые позволяют:

получить координаты и высоты пунктов в общей для них систе­ме геодезических координат;

иметь практически одинаковую точность планов в различных местах региона съемки;

обеспечить контроль качества топографических съемок и дру­гих топографо-геодезических и разбивочных работ.

Различают плановые и высотные геодезические сети. В результате построения геодезических сетей определяют плоские прямоугольные (X , Y) координаты пунктов, а также их высоты (Н ), ко­торые в совокупности (X , Y , Н) позволяют определить положение пункта сети в общей для них системе геодезических координат.

Общим принципом построения геодезической сети является пе­реход от «общего к частному», т. е. вначале строят редкую сеть пунктов с высокой точностью измерения элементов сети, которую затем сгущают пунктами, полученными путем построения геодези­ческих сетей более низкой точности.

Плановые геодезические сети создают методами триангуля­ции, полигонометрии, трилатерации или их комбинацией, высот­ные сети - методами геометрического, тригонометрического ни­велирования, а также путем фотограмметрического определения высот пунктов.

Применение метода создания геодезической сети должно обос­новываться топографическими условиями местности, чтобы обес­печить наибольший экономический эффект при ее построении.

Геодезические сети подразделяют на: государственную геодези­ческую сеть; геодезические сети сгущения; съемочные геодезиче­ские сети.

Государственная геодезическая сеть (ГГС) является главной геодезической основой топографических съемок всех масштабов и должна удовлетворять требования народного хозяйства и обороны страны при решении соответствующих научных и инженерно-технических задач. Плановая сеть создается методами триангуляции, полигонометрии, трилатерации и их сочетаниями; высотная сеть создается построением нивелирных ходов и сетей геометрического нивелирования. Государственная геодезическая сеть подразделяется на сети 1,2, 3 и 4 классов, различающиеся точностью измерений углов, расстояний и превышений, длиной сторон сети и порядком последовательного развития .

Государственная геодезическая сеть 1-ого класса, называемая еще астрономо-геодезической сетью (АГС), строится в виде полигонов периметром около 800 - 1000 км, образуемых триангуляционными или полигонометрическими звеньями длиной не более 200 км и располагаемыми по возможности вдоль меридианов и параллелей.

Государственная геодезическая сеть 2-ого класса строится в виде триангуляционных сетей, сплошь покрывающих треугольниками полигоны, образованные звеньями триангуляции или полигонометрии.

Для топографических съемок в Инструкции 1966 года установлены следующие нормы плотности пунктов ГГС:

для съемок в масштабах 1:25 000 и 1:10 000 – 1 пункт на 50-60 км2,

для съемок в масштабах 1:5 000 – 1 пункт на 20-30 км2,

для съемок в масштабах 1:2 000 и крупнее – 1 пункт на 5-15 км2.

В труднодоступных районах плотность пунктов ГГС может быть уменьшена, но не более, чем в 1.5 раза.

На территории городов, имеющих не менее 100 000 жителей или занимающих площадь в пределах городской черты не менее 50 км2, плотность пунктов ГГС должна быть доведена до 1 пункта на 5-15 км2.

Геодезические сети сгущения (ГCС) являются планово-высотным обоснованием топографических съемок масштабов от 1:5000 до 1:500, а также служат основой для производства различных инженерно-геодезических работ. Они создаются методами триангуляции и полигонометрии. По точности измерения углов и расстояний полигонометрия ГСС бывает 4-го класса, 1-го и 2-го разрядов. Следует подчеркнуть, что измерения в 4-м классе полигонометрии ГСС выполняются со значительно меньшей точностью, чем в 4-м классе ГГС. Государственную геодезическую сеть 4-го класса можно считать переходным видом сетей между ГГС и ГСС.

Отметки пунктов ГСС определяются из нивелирования 4-го класса или из технического нивелирования.

На территории России кроме ГГС, ГСС, ГНС (государственной нивелирной сети) существуют и другие виды геодезических сетей:

фундаментальная астрономо-геодезическая сеть (ФАГС),

государственная фундаментальная гравиметрическая сеть (ГФГС),

доплеровская геодезическая сеть (ДГС),

космическая геодезическая сеть (КГС),

спутниковая геодезическая сеть 1-го класса (СГС-1),

спутниковая дифференциальная геодезическая сеть (СДГС).

Съемочные геодезические сети являются геодезической основой при решении инженерно-геодезических задач. Их создают в качестве съемочного обоснования для производства топографических съемок, выноса на местность инженерных сооружений, а также для плановой и высотной привязки отдельных объектов.

Опорная геодезическая сеть должна проектироваться с учетом ее последующего целевого использования:

Топографической съемки и обновления планов города всех масштабов;

Землеустройства, межевания, инвентаризации земель;

Топографо-геодезических изысканий на городской территории;

Инженерно-геодезической подготовки объектов строительства;

Геодезического изучения локальных геодинамических природных и техногенных явлений на территории города;

Навигации наземного и частично воздушного, водного транспорта

Создание геодезических сетей любого класса и разряда осуществляется по заранее разработанным и утвержденным проектам. В проекте должна быть составлена схема сети (схема размещения пунктов сети и их связей), обоснованы типы центров и знаков, определены объемы измерений и их точность, выбраны приборы для измерения углов, расстояний, превышений и разработана методика измерений.

Съемочное обоснование – это сеть пунктов обоснования, представляющих собой специально установленные геодезические знаки, от которых специалисты проводят детальное измерение для получения координат необходимых точек границ строений, дорог, земельных участков и других объектов в зависимости от задания.

Для производства съемки нужно произвести сгущение существующей сети пунктами съемочного обоснования до плотности обеспечивающей проложение на всей территории съемки теодолитных ходов с соблюдением технических требований инструкции. Все точки, с которых производится съемка, называются съемочными.

Плотность пунктов съемочных сетей определяют рекогносци­ровкой и устанавливают в зависимости от масштаба топографиче­ской съемки, топографических условий местности и других факто­ров.

Рекогносцировка включает в себя знакомство с местностью в районе будущей съемки, отыскание пунктов обоснования и выбор места для закрепления точек съемочной сети. Эти точки следует располагать по возможности на возвышенных местах с хорошим обзором местности с учетом обеспечения взаимной видимости между смежными точками.

Плотность пунктов опорной геодезической сети при производстве инженерно-геодезических изысканий следует устанавливать в программе изысканий из расчета:

Не менее четырех пунктов на 1 км2 на застроенных территориях;

Один пункт на 1 км2 на незастроенных территориях.

Предельная погрешность (предельная ошибка) взаимного планового положения смежных пунктов опорной геодезической сети после ее уравнивания не должна превышать 5 см.

Плановое съемочное обоснование создается проложением теодолитных ходов, засечками и другими способами.

Самый распространенный вид съемочного обоснования – теодолитные ходы (Рисунок 1), опирающиеся на один или два исходных пункта. Они представляют собой геодезические построения в виде ломаных линий, в которых углы измеряют одним полным приёмом с помощью технического теодолита, а стороны – стальной лентой или дальномерами, обеспечивающими заданную точность. Теодолитные ходы могут быть замкнутыми или разомкнутыми.

Рисунок 1 - Теодолитные ходы: замкнутый (а); разомкнутый (б).

Длины линий (сторон) теодолитных ходов зависят от масштаба съемки и условий снимаемой местности и должны быть не более 350 м и не менее 20 м. Относительные линейные невязки в ходах должны быть менее 1:2000, при неблагоприятных условиях измерений допускается 1:1000.

Углы поворота на точках хода измеряют теодолитом со средней квадратической ошибкой 0,5" одним приемом. Расхождение значений углов в полуприемах не более двойной точности теодолита.

Точки съемочного обоснования, как правило, закрепляют на местности временными знаками: деревянными кольями, столбами, металлическими штырями, трубами.

Если эти точки предполагается использовать в дальнейшем для других целей, их закрепляют постоянными знаками.

В тех случаях, когда дальнейшее сгущение пунктов государственной геодезической сети (ГГС)экономически нецелесообразно или когда требуется особо высокая точностьгеодезической сети, создаютсяГеодезические сети специального назначения (ГССН).

(ГССН) – главная геодезическая основадля крупномасштабных (1:2000 и крупнее) съемок, а также для других работ, требующих соответствующей точности.

Одним из видов ГССН является опорная межевая сеть (ОМС) создаваемая для координатного обеспечения государственного земельного кадастра, государственного мониторинга земель, землеустройства и других мероприятий по управлению земельным фондом России.

Съемочные сети служат непосредственно основой для производства топографических съемок всех масштабов и других работ. Съемочные сети позволяют отдельные участки, снятые в разное время, одинаково ориентировать и вычислять координаты точек их в единой системе координат.

Опорная межевая сеть и ее точность подразделяется на два класса, которые обозначаются ОМС1 и ОМС2.

ОМС1 – создается в городах для решения задач по установлению (восстановлению) границ городской территории, а также границ земельных участков как объектов недвижимости, находящихся в собственности (пользовании) граждан или юридических лиц.

ОМС2 – создается в черте других поселений для решения вышеуказанных задач, на землях сельскохозяйственного назначения и других землях для межевания земельных участков, государственного мониторинга и инвентаризации земель и др.

Создание геодезического обоснования является важным этапом кадастровых работ. Дальнейшая точность, удобство, скорость работ во многом зависит от геодезической основы. Она служит плановым и высотным обоснованием и сопровождением геодезических работ.

2.2 Кадастровая съемка

Геодезическая съёмка - это комплексная работа, результатом выполнения которой является создание топографических карт или планов какой-либо территории с помощью измерения необходимых высот, углов, расстояний.

Геодезические работыможно подразделить в соответствии с основными направлениями геодезии (Рисунок 2).

Геодезические работы

Космическая геодезия

Высшая геодезия

Топография

Маркшейдерская геодезия

Инженерная геодезия

Рисунок 2 – Основные направления геодезии

Высшая геодезия – это геодезия, в рамках которой происходит изучение размеров Земли и гравитационного поля Земли. В рамках данного направления осуществляются работы по переносу систем координат, принятых в мире, на территорию определенного государства. К этому направлению также можно отнести исследовательские работы, касающиеся движения земной коры – исследуются как современные изменения, так и те, которые произошли миллионы лет назад.

Инженерная геодезия. Данное направление геодезии является прикладным. Работы инженерной геодезии связаны с определением вариантов реализации геодезических измерений, которые проводятся в ходе эксплуатации зданий, инженерных сооружений на этапе проектирования и строительства. Благодаря инженерной геодезии – мощному инструменту для профессионалов – есть возможность определить, насколько сильно сооружение деформировано, осуществить строительство здания, сооружения в точном соответствии с проектом.

Топография – это особая дисциплина, сочетающая в себе геодезию и картографию. К данному направлению относятся геодезические работы, которые связаны с измерением геометрических свойств объектов на земной поверхности.

Космическая геодезия. Это направление начало развиваться после запуска первого искусственного спутника Земли. Эта научная сфера является привилегией государства. В космической геодезии измерения осуществляются как с Земли, так и со спутников.

Маркшейдерское геодезическое направление. Эта сфера науки отвечает за геодезические измерения и работы в недрах Земли. Это направление необходимо для проведения любых изысканий под землей: строительстве тоннелей или метро, проведении геологических экспедиций.

Среди всех видов геодезических работ топографическая (геодезическая) съемка земельного участка является одной из самых востребованных. Топосъёмка земельного участка необходима при проведении различных инженерных изысканий, при составлении генпланов и чертежей сооружений и зданий, при обновлении топографических карт и планов, при подготовке проектов ландшафтного дизайна. В результате проведения топографической съёмки на планах отображаются все существующие объекты и рельеф местности. Помимо этого, на плане обозначаются точки, с которых осуществляется топосъёмка, и места, где имеются плановые и высотные геодезические сети.

Топографическая съёмка может проводиться для того, чтобы составить специализированный план, на котором будут отражены не все объекты, а лишь те из них, которые в полной мере отвечают поставленным в исследовании задачам.

Достоверность, полнота, точность и степень детализации определяются масштабом в зависимости от особенностей проектируемого объекта.

Геодезическая съемкапозволяет разработать планы и карты требуемого масштаба: от 1:500 до 1:25000 и даже мельче.

Для последующего межевания участка и для проверки установленных границ используют кадастровую съемку. Кадастровая съемка – это координирование границ земельного участка, а также зданий и сооружений на его территории. Это геодезическая съемка, которая также называется контурной или плановой, с ее помощью определяются границы территории или объектов недвижимости, необходимые для постановки на государственный кадастровый учет.

Необходимость проведения кадастровой съемки возникает не только в случае межевания и уточнения границ, подобные работы требуются и для осуществления кадастрового учета, а также для решения споров с соседями относительно соблюдения границ. Также кадастровая съемка необходима для кадастрового учета, чтобы владелец земли мог получить право на ее регистрацию, и для совершения сделок относительно участка. Бывают ситуации, когда земельный участок удаляют из кадастра, и необходимо знать, что в таких случаях делать.

Кадастровая съемка предполагает вычисление таких сведений об участке, как его площадь, координаты и положение на местности. Процесс съемки представляет собой определение и вычисление точек, расположенных в пределах границ участка, после чего происходит оценка точности определения координат и анализ качества проведенных работ. На основании этих данных выясняются и обозначаются фактические границы участка, зданий и сооружений, находящихся на его территории.

Кадастровая съемка и съемка топографическая являются способами землеописания и относятся к геодезическим работам. Оба эти вида работ точно фиксируют расположение различных объектов на земной поверхности как относительно друг друга, так и в общей системе координат. Однако эти работы имеют существенные отличия. Источником различий между ними являются различные цели, ради которых эти работы проводятся.

Проводя съёмку, кадастровый специалист выполняет межевание, которое позволяет определить границы земельного участка и его площадь. В отличие от топографической съёмки, такая съемка может быть проведена одним специалистом, имеющим лицензию на кадастровые работы. Топографическая съёмка требует более значительных ресурсов, поэтому проводится она специализированными топогеодезическими предприятиями, располагающими необходимым оборудованием и высококвалифицированным персоналом.

Кадастровая съемка производится с помощью специального оборудования, что позволяет определять все необходимые расчеты и замеры с максимальной точностью. Это особенно важно, поскольку на основе проведенной съемки формируется документация и производится постановка на кадастровый учет, участку присваивается номер и владельцу выдается кадастровый паспорт. Без этих документов на участке невозможно начать проектирование или строительство.

2.3 Технологий создания межевого плана

Межевание – комплекс градостроительных и землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению в проектах межевания и на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков .

Межевание земель включает:

подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

полевое исследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;

уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ;

согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков;

составление чертежа границ земельного участка;

контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;

государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;

формирование межевого плана;

сдачу материалов в архив.

Межевание земельного участка – процесс достаточно длительный. В него входят работы:

по определению границ земельных участков на местности и их согласованию;

закреплению на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и определению их координат или составлению иного описания местоположения границ;

изготовлению карты (плана) земельного участка.

Основные задачи межевания:

подготовка и предоставление органам государственной власти и местного самоуправления материалов для принятия решения по изъятию и предоставлению земельных участков, купле (продаже) и другим сделкам с землей;

установление и закрепление на местности границ административно-территориальных образований, категорий земель и земельных участков собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земли;

изготовление документов, удостоверяющих право собственности владения, пользования или аренды земельных участков;

Основные принципы межевания:

учет правового статуса земель частной, государственной, муниципальной и других форм собственности на землю;

соответствие прав и обязанностей собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков положениям Гражданского и Земельного кодексов;

конституционное право граждан и юридических лиц на получение земельных участков;

эколого-экономический подход к обоснованию проектных решений по предоставлению земель;

государственный контроль за использованием земель, неукоснительным соблюдением, охраной, защитой прав и экономических интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков .

Проведение межевания необходимо в таких случаях, как:

оформление сделки на земельный участок (купля-продажа, мена, дарение, аренда и др.);

оформление прав на земельный участок (подготовка кадастрового паспорта для дальнейшей регистрации права);

объединение или раздел земельного участка;

уточнение границ земельного участка (увеличение участка или уменьшение его площади и др.);

установление на местности границ участка (устанавливаются межевые знаки по границе участка при их отсутствии) ;

В соответствии с ФЗ-221 межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевой план включаются сведения о:

1) земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земельных участков (преобразуемые (исходные) земельные участки) или выделе из земельных участков;

2) земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

3) земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки, а также земельных участках, которые в соответствии с Земельным кодексомРоссийской Федерации и другими федеральными законами после раздела сохраняются в измененных границах, и ранее учтенных (до 1 марта 2008 г.) земельных участках, представляющих собой единое землепользование (измененные земельные участки);

4) земельных участках, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и (или) площади (уточняемые земельные участки) .

Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. При этом в состав текстовой части межевого плана обязательно входят титульный лист и содержание.

1) исходные данные;

3) сведения об образуемых земельных участках и их частях;

4) сведения об измененных земельных участках и их частях;

5) сведения о земельных участках, посредством которых

обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;

6) сведения об уточняемых земельных участках и их частях;

7) сведения об образуемых частях земельного участка;

8) заключение кадастрового инженера;

9) акт согласования местоположения границы земельного участка.

1) схема геодезических построений;

2) схема расположения земельных участков;

3) чертеж земельных участков и их частей;

4) абрисы узловых точек границ земельных участков.

Обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ (за исключением случая подготовки межевого плана в отношении земельного участка, образуемого в результате объединения земельных участков) подлежат следующие разделы:

1) исходные данные;

2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

3) схема геодезических построений;

4) схема расположения земельных участков;

5) чертеж земельных участков и их частей (далее - Чертеж).

В состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по образованию земельного участка путем объединения земельных участков, включаются следующие разделы: "Исходные данные", "Сведения об образуемыхземельных участках и их частях", "Сведения о земельныхучастках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам" и Чертеж.

Разделы "Сведения об образуемыхземельных участках и их частях" и "Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам" включаются в состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по образованию земельных участков путем раздела, перераспределения или выдела.

Раздел"Сведения об измененных земельных участках и их частях" включается в состав межевого плана в случае, если межевой план подготовлен в результате кадастровых работ по образованию земельных участков путем:

1) выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на измененный земельный участок;

2) раздела исходного земельного участка (в случаях, установленных Земельным кодексомРоссийской Федерации и другими федеральными законами, либо в случае раздела земельного участка, представляющего собой единое землепользование).

Раздел"Сведения об уточняемых земельных участках и их частях" включается в состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по уточнению сведений ГКН о местоположении границы и (или) площади земельного участка.

Раздел"Сведения об образуемых частях земельного участка" включается в состав межевого плана в случае, если кадастровые работы выполнялись в целях образования части (частей) существующего земельного участка и при этом не осуществлялось уточнение местоположения границы земельного участка или образование земельных участков. В иных случаях сведения о частях земельных участков включаются в состав следующих разделов межевого плана: "Сведения об образуемыхземельных участках и их частях", "Сведения об измененныхземельных участках и их частях", "Сведения об уточняемыхземельных участках и их частях".

Раздел"Заключение кадастрового инженера" включается в состав межевого плана в следующих случаях:

1) в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений в отношении существующих земельных участков;

2) имеются неснятые возражения по поводу местоположения земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, или возражения о местоположении границы земельного участка;

3) в иных случаях, в том числе, если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, необходимо обосновать размеры образуемых земельных участков).

В зависимости от вида кадастровых работ в состав межевого плана может включаться приложение.

Составные части межевого плана комплектуются в следующей последовательности: титульный лист, содержание, разделы текстовой части межевого плана, разделы графической части межевого плана, документы приложения .

Межевой план оформляется на бумажном носителе, а также на электронном носителе в виде электронного документа.

Межевой план, необходимый для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на кадастровый учет образуемых земельных участков, может быть оформлен в виде электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью кадастрового инженера. Представление в орган кадастрового учета межевого плана на бумажном носителе в указанном случае не требуется.

Межевой план на бумажном носителе оформляется в количестве не менее двух экземпляров, один из которых предназначен для представления в орган кадастрового учета вместе с соответствующим заявлением, а второй и последующие экземпляры в соответствии с договором о выполнении кадастровых работ – для передачи заказчику кадастровых работ.

Межевой план на бумажном носителе должен быть прошит и скреплен подписью и оттиском печати кадастрового инженера.

Подпись и оттиск печати кадастрового инженера проставляются на титульном листе межевого плана и на обороте последнего листа межевого плана, а также в акте согласования местоположения границы земельного участка.

На титульном листе указывается дата подготовки окончательной редакции межевого плана кадастровым инженером (дата завершения кадастровых работ).

Отметка о поступлении в орган кадастрового учета межевого плана, оформленного на бумажном носителе, заполняется на титульном листе межевого плана специалистом органа кадастрового учета при регистрации заявления и необходимых для кадастрового учета документов.

Оформление межевого плана на бумажном носителе может производиться с применением средств компьютерной графики, а также комбинированным способом. Внесение текстовых сведений вручную (от руки) производится разборчиво тушью, чернилами или пастой синего цвета. Опечатки, подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления не допускаются. Все исправления в межевом плане должны быть заверены подписью (с указанием фамилии и инициалов) и оттиском печати кадастрового инженера.

Оформление карандашом разделов межевого плана, в том числе входящих в состав графической части, не допускается. Все записи, за исключением оговоренных случаев, производятся на русском языке. Числа записываются арабскими цифрами.

Межевой план оформляется на листах формата A4. Разделы "Схема геодезических построений","Схема расположения земельных участков"и Чертеж могут оформляться на листах бóльших форматов.

Нумерация листов межевого плана является сквозной в пределах документа. Документы, включаемые в состав Приложения, не нумеруются.

Если сведения не умещаются на одном листе какого-либо раздела, допускается размещать их на нескольких листах либо на обороте соответствующего листа. В указанном случае на каждом листе либо на каждой странице соответствующего раздела воспроизводятся следующие сведения: слова "Межевой план" и название соответствующего раздела межевого плана.

Если разделы межевого плана размещены на листах с оборотом, при заполнении реквизита "Лист N ___" соответствующего раздела межевого плана дополнительно через запятую приводится номер страницы.

Общее количество листов межевого плана, включая количество листов документов Приложения, указывается на титульном листе.

Межевой план оформляется в виде одного документа в случае, если:

в результате раздела одного исходного (измененного) земельного участка образуются один или одновременно несколько земельных участков;

в результате перераспределения нескольких исходных земельных участков образуются несколько земельных участков;

в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на измененный земельный участок образуются один или одновременно несколько земельных участков;

одновременно образуются земельный участок (земельные участки) и части земельного участка (земельных участков) либо одновременно с образованием земельных участков уточняются сведения о существующих частях исходных земельных участков;

одновременно образуются несколько частей одного земельного участка;

одновременно уточняется местоположение границы земельного участка и уточняются сведения о частях земельного участка;

одновременно образуются один или несколько земельных участков и в результате таких кадастровых работ уточнено описание местоположения границ смежных с ними земельных участков.

Если образование земельных участков сопровождалось проведением кадастровых работ по уточнению местоположения границы исходного (измененного) земельного участка, оформляются межевой план по уточнению местоположения границы земельного участка и межевой план по образованию земельных участков.

Незаполненные реквизиты разделов текстовой части межевого плана не исключаются, в таких реквизитах проставляется знак "-" (прочерк).

Межевой план составляется на основе сведений ГКН об определенном земельном участке (кадастровой выписки) и (или) сведений об определенной территории (кадастрового плана территории). При необходимости для подготовки межевого плана могут быть использованы картографические материалы и (или) землеустроительная документация, хранящаяся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Для подготовки межевого плана используются:

1) документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки);

2) нормативные правовые акты, устанавливающие предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков;

3) документация по планировке территории (проекты межевания территорий);

4) утвержденные органами местного самоуправления схемы расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий;

5) утвержденные в установленном порядке проекты границ земельных участков, проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения;

6) утвержденные в установленном порядке материалы лесоустройства;

7) решения о предварительном согласовании мест размещения объектов, решения о предоставлении земельных участков, иные документы о правах на земельные участки;

8) вступившие в законную силу судебные акты;

9) иные предусмотренные законодательством документы.

При выполнении кадастровых работ по выделу земельных участков в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения межевой план подготавливается с учетом требований Федерального законаот 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на основе:

1) протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения об утверждении границ части такого земельного участка, предназначенной для выделения земельных участков в счет земельных долей, в том числе для выделения в первоочередном порядке;

2) направленного участникам долевой собственности с соблюдением сроков, установленных Закономоб обороте, извещения о намерении выделить земельный участок в счет земельной доли, содержащего описание местоположения такого земельного участка;

3) экземпляра печатного издания, в котором опубликовано сообщение, содержащее описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка;

4) вступившего в законную силу судебного акта (если основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей в отношении земельного участка является такой акт);

5) документа, свидетельствующего о разрешении в порядке, установленном Закономоб обороте, спора о местоположении земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (если имел место соответствующий спор).

Если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка или в результате кадастровых работ по образованию земельных участков уточнено местоположение границ смежных с ними земельных участков, в состав Приложения включаются:

1) в случаях, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного Законом о кадастре порядка извещения указанного лица. Данные документы (расписки в получении извещений о проведении собрания о согласовании местоположения границы, уведомления о вручении таких извещений, копии страницы печатного издания, содержащей извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границы земельного участка, и первого листа, содержащего реквизиты такого печатного издания, и т.д.).

2) копии нотариально удостоверенных доверенностей, выданных лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, подтверждающих полномочия их представителей на участие в согласовании. При этом полномочия представителя юридического лица, который вправе представлять интересы юридического лица без доверенности, подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, а полномочия представителей органов государственной власти или органов местного самоуправления подтверждаются актом соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления;

3) оформленные в письменном виде обоснованные возражения заинтересованных лиц по поводу местоположения границы земельного участка (при наличии таких возражений);

4) документы, свидетельствующие о снятии возражений о местоположении границы земельного участка

Копии документов, включаемых в Приложение, заверяются подписью (с указанием фамилии и инициалов) и оттиском печати кадастрового инженера .

3 ФОРМИРОВАНИЕ МЕЖЕВЫХ ПЛАНОВ В САДОВОДЧЕСКОМ НЕКОММЕРЧЕСКОМ ТОВАРИЩЕСТВЕ «САДОВОД» ДЛЯ ПОСТАНОВКИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ

3.1 Характеристика объекта кадастрового учета

Объектом данной дипломной работы является земельный участок, расположенный по адресу: Тульская область, г.Тула, Хомяковское шоссе, 6, СНТ «Садовод», участок 51.

Садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан - некоммерческие организациивРоссийской Федерации, создаваемыегражданамина добровольных началах для содействия их членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведениясадоводства,огородничестваидачного хозяйства.

Деятельность таких объединений регулируется федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» № 66-ФЗ от 15 апреля 1998 года. Несмотря на статус некоммерческих организаций, с15 декабря2007 годана них не распространяется действие федерального закона «О некоммерческих организациях» № 7-ФЗ от12.01.1996 г.

Участок является ранее учтенным и имеет кадастровый номер 71:30:060623:74. Так как объект исследования был поставлен на государственный кадастровый учет «декларированным» способом, т.е. без установления границ на местности, кадастровые работы проводятся по уточнению местоположения границ и площади земельного участка.

Кадастровая выписка о земельном участке (Рисунок 3) содержит наиболее полные, по сравнению с кадастровым паспортом земельного участка, сведения о характеристиках объекта недвижимости в виде выписки из государственного кадастра недвижимости (ГКН). Данный документ необходим для проведения межевания и при процедуре согласования границ и содержит в себе уникальные характеристики объекта недвижимости.

Исследуемый земельный участок относится к землям населенных пунктов и к виду разрешенного использования – для садоводства.

Рисунок 3 – Кадастровая выписка

Садовый земельный участок – это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения и хозяйственных строений и сооружений).

В соответствии с действующим законодательством земли садоводческих товариществ относятся к землям, предназначенным для сельскохозяйственного использования, расположенным в пределах населенных пунктов .

3.2 Полевые работы

Проведение работ по уточнению характеристик земельного участка для постановки на учёт включает в себя:

сбор и изучение правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

уведомление собственников, владельцев и землепользователей размежевываемых и смежных с ними земельных участков о производстве межевых работ;

геодезическую съемку земельного участка;

обработку полученных результатов, полученных в результате межевания, в камеральных условиях;

формирование межевого плана;

согласование местоположения границы земельного участка

сдачу межевого плана в государственный орган для вынесения решения о выдаче кадастрового паспорта.

Межевание начинают с уведомления собственников, владельцев и пользователей о межевании земельного участка. Для этого собственников, владельцев и пользователей земельного участка и смежных с ним земельных участков заблаговременно, не позднее, чем за семь календарных дней до начала работ, извещают о времени и месте проведения межевания.

Полномочия собственника осуществляет директор ГСУСОССЗН «Тульская психоневрологический интернат» Румянцева Г.Ю., действующий на основании приказа департамента социального развития Тульской области №1084-к от 03 июня 2010г.

Извещение передано лично под расписку (два экземпляра, один из которых приобщают к межевому плану) заинтересованным лицам, подтверждающим факт и дату его получения.

Обязательный этап межевания земельных участков - определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками.

Определяют и согласовывают границы земельного участка на местности в присутствии собственников (владельцев, пользователей) земельных участков, затрагиваемых межеванием, или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них надлежащим образом оформленных доверенностей и, как правило, уполномоченного представителя органа местного самоуправления (органа управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением). Если один из упомянутых участников межевания не явился на процедуру установления и согласования границ кого-либо из собственников (владельцев, пользователей) земельных участков, затрагиваемых межеванием, или уполномоченных ими представителей, в акте установления и согласования границ земельного участка фиксируют факт их отсутствия, а по границе земельного участка проводят предварительное межевание. При этом не явившемуся лицу направляют повторное уведомление с указанием срока явки в течение 30 суток для согласования (или мотивированного отказа в согласовании) его границ по результатам предварительного межевания, а в случае неявки в течение и этого срока, границы земельного участка считают установленными .

При межевании земельного участка поворотные точки его границы должны быть закреплены на местности межевыми знаками с обязательным последующим определением координат их центров в принятой местной системе плоских прямоугольных координат .

По окончании определения и согласования границ на местности их результаты оформляют актом, который подписывают все участники этой процедуры, включая исполнителя работ. В случае необоснованного отказа участника (участников) процедуры определения и согласования границ от подписи в акте, об этом делает отметку уполномоченный представитель органа местного самоуправления.

Акт согласования местоположения границ земельного участка подписывают исполнитель работ, правообладатель или их представитель, а также правообладатели или их представители смежных земельных участков.

Определив и согласовав границы объекта землеустройства, поворотные точки границы земельного участка на местности по требованию заказчика работ закрепляют долговременными (постоянными) межевыми знаками. С согласия заказчика межевания допускается закреплять границы земельного участка временными межевыми знаками, обеспечивающими их сохранность лишь на период проведения полевых работ.

После всех необходимых этапов межевания составляется межевой план.

Согласно п.2 части 1 ст.22 Закона о кадастре недвижимости Межевой план является обязательным и необходимым документом в общем составе документов, необходимых для кадастрового учета документов.

3.3 Подготовка межевого плана по уточнению местоположения границы и площади земельного участка

Результатом межевания является межевой план, подготовленный кадастровым инженером, в соответствии с Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014) и Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 24 ноября 2008 г. N 412 г. Москва "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков"

Межевой план – это пакет документов, состоящий из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана и те, которые добавляются лишь при проведении определенного вида кадастровых работ. При этом в состав текстовой части межевого плана обязательно входят титульный лист и содержание. Форма и технические рекомендации по формированию межевого плана определены приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 №412.

К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:

а) титульный лист;

в) исходные данные;

г) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

д) сведения об образуемых земельных участках и их частях;

е) сведения об измененных земельных участках и их частях;

ж) сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;

з) сведения об уточняемых земельных участках и их частях;

и) заключение кадастрового инженера;

к) акт согласования местоположения границы земельного участка.

К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

схема геодезических построений;

схема расположения земельных участков;

чертеж земельных участков и их частей;

абрисы узловых точек границ земельных участков .

Межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ и (или) площади земельного участка с кадастровым номером 71:30:060623:74, расположенного по адресу: Тульская область, г.Тула, Зареченский район, Хомяковское шоссе, 6 СНТ «Садовод», участок 51.

На титульном листемежевого плана приводятся цель кадастровых работ, сведения о заказчике (фамилия, имя, отчество), приводится подпись заказчика (с указанием фамилии и инициалов), осуществившего приемку кадастровых работ, с указанием даты приемки. Сведения о кадастровом инженере, подготовившем межевой план, подпись и дата, заверенная оттиском печати кадастрового инженера, указывается на титульном листе.

В таблицу реквизита "1" раздела "Исходные данные" (Рисунок 4) построчно вносятся сведения о документах, на основании которых подготовлен межевой план, а также о документах, использованных при подготовке межевого плана. Первыми в таблицу включаются сведения о документах, на основании которых подготовлен межевой план.

Рисунок 4 – Исходные данные. Межевой план

В реквизите "2"раздела "Исходные данные" указываются сведения о государственной геодезической сети или опорной межевой сети, которые применялись при выполнении кадастровых работ.

Значения координат пунктов опорной межевой сети, государственной геодезической сети или координат характерных точек границ земельных участков в межевом плане указываются в метрах с округлением до 0,01 метра.

Пункты съемочного обоснования в МСК 71.1

Временная точка T1 4 класс Х=753095.67 Y=261896.53

Временная точка T2 4 класс Х=753095.36 Y=261913.89

Значение площади земельных участков (частей земельных участков) в межевом плане указывается в квадратных метрах с округлением до 1 квадратного метра, а значения горизонтальных положений - в метрах с округлением до 0,01 метра .

Реквизит "5" раздела "Исходные данные" межевого плана заполняется при наличии в ГКН сведений о поставленных на государственный кадастровый учет частях исходного, измененного или уточняемого земельного участка.

В таблице "1" раздела "Сведения о выполненных измерениях и расчетах" межевого плана (приложение 1) указывается метод определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей, который применялся при осуществлении кадастровых работ.

Выбор метода определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей зависит от нормативной точности определения таких координат, установленной для земельных участков определенного целевого назначения и разрешенного использования.

В зависимости от примененных при выполнении кадастровых работ методов определения координат характерных точек границ земельных участков в графе "3" реквизита "1"раздела «Сведения о выполненных измерениях и расчетах» указываются:

1) геодезический метод (например, метод триангуляции, полигонометрии, трилатерации, метод прямых, обратных или комбинированных засечек и иные геодезические методы);

2) метод спутниковых геодезических измерений (определений);

3) фотограмметрический метод;

4) картометрический метод.

В данном случае использовался метод спутниковых геодезических измерений.

Формулы, примененные для расчета средней квадратической погрешности положения характерных точек границ земельных участков (Mt), а также для расчета предельно допустимой погрешности определения площади земельных участков (Р) указываются в соответствии с требованиями, определенными органами нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 17 августа 2002 г. №518 г.Москва «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также конура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке» при вычислении площади земельного участка на основе полученных значений координат характерных точек его границ ошибка вычисленной площади (Р) определяется по формуле:

для площадей, вычисленных в квадратных метрах

 Р  = 3.5 М t , (3.1)

где Р – площадь земельного участка в

М t – средняя квадратическая погрешность местоположения характерной точки относительно ближайшего пункта опорной межевой сети.

Площадь земельного участка вычисляют по координатам характерной точки границы, полученным геодезическими и спутниковыми методами, а именно путем вычисления площади геометрической фигуры, образованной горизонтальной проекцией границ земельного участка, следовательно:

Так как исходный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, то М t ==0.10 в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 17 августа 2002 г. №518 г.Москва «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также конура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке».

Предельно допустимая погрешность определения площади земельного участка составляет:

 Р  = = 9 (3.2)

В таблице «1» раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях» указываются существующие координаты границ земельного участка и уточненные координаты обозначения на Чертеже характерных точек границы земельного, участка начиная с точки, расположенной в северо-западной части Чертежа по часовой стрелке. Список характерных точек границы должен завершаться обозначением начальной точки. Координаты точек получены по средствам съемки и кадастровых выписках о земельном участке (Рисунок 5).

Рисунок 5 – Сведения об уточняемых земельных участках и их частях

В графе «2» указываем горизонтальное проложение между характерными точками границ в метрах.

Предельные минимальный и максимальный размеры, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка, в реквизите "4"раздела "Сведения об образуемых земельных участках и их частях" иреквизите "4"раздела "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях" указываются в соответствии с градостроительным регламентом, законом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель. При отсутствии указанных актов в соответствующих реквизитах проставляется прочерк.

В соответствии со ст.2 Закона Тульской области «О предельных размерах участков, предоставляемых гражданам в Тульской области» предельно минимальные и максимальные размеры земельного участка для садоводства составляет:

0.04 га = 400

0.25 га = 2500

В результате вычислений площади уточняемого земельного участка с кадастровым номером 71:30:060623:74 в графу «4» раздела «Сведений об уточняемом земельном участке и их частях» вносятся следующие сведения:

Таблица 2 – Результат вычисления уточняемого земельного участка

Смежные земельные участки, поставленные на учет «декларированым» путем, т.е. не имеющие сведений ГКН о границах, указываются в графе «6» (Рисунок 6).

Рисунок 6 – Сведения о земельных участках, смежных с уточняемым земельным участком с кадастровым номером 71:30:060623:23

1-5 – номера характерных точек границы, вдоль которых проходит смежная граница

Уточняемый земельный участок имеет непосредственный доступ к землям общего пользования (приложение 2).

Раздел "Заключение кадастрового инженера" оформляется кадастровым инженером в виде связного текста (приложение 1).

В случае если в ходе кадастровых работ выявлены ошибки (пересечения, несовпадения, разрывы) в местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков (ранее допущенные кадастровые ошибки), границ муниципальных образований или населенных пунктов, в разделе приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений .

Графическая часть межевого плана оформляется на основе сведений кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, указанных в составе раздела "Исходные данные".

Раздел "Схема геодезических построений оформляется в соответствии с материалами измерений, содержащими сведения о геодезическом обосновании кадастровых работ (рисунок 7).

Рисунок 7 – Схема геодезических построений

Раздел"Схема расположения земельных участков" (Рисунок 8) оформляется на основе разделов кадастрового плана территории или кадастровой выписки.

Схема предназначена для отображения местоположения земельного участка относительно смежных земельных участков или земель общего пользования.

Рисунок 8 – Схема расположения земельных участков

Чертеж оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек границ земельных участков (рисунок 9).

Чертеж составляется таким образом, чтобы в поле его изображения отображался уточняемый земельный участок, а также части земельных участков.

Рисунок 9 – Чертеж земельных участков и их частей

Заключительным этапом межевого плана по уточнению местоположения границ и площади земельного участка является акт согласования (Рисунок 10)

Рисунок 10 - Акт согласования

В случае если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка или в результате кадастровых работ по образованию земельных участков уточнено местоположение границ смежных земельных участков, на обороте Чертежа оформляется акт согласования местоположения границы земельного участка

В Акте согласования указываются реквизиты документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц, указанных в части 3 статьи 39 Закона, либо их представителей. При этом копии таких документов в состав Приложения не включаются .

После подготовки межевого плана, подписания всех заинтересованных лиц акта согласования, межевой план передается в орган кадастрового учета, в данном случае филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области, с целью получчения кадастрового паспорта на земельный участок. Срок расмотрения заявления по уточнению метоположения границ и площади земельного участка – 18 рабочих дней, со дня подачи заявления.

Межевой план формируется или в виде электронного документа, заверенного электронной подписью кадастрового инженера или в виде бумажного документа, а так же оформляется и в электронной форме на электронном носителе в виде файлов в формате XML-документа, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль предоставленных данных.

Наиболее распространенной программой является Технокад, которая позволяет взаимодействовать со службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром) осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными документами Минэкономразвития России и Росреестра. Программные средства, предоставляемые «ТехноКад», полностью совместимы по стандартам, форматам и процедурам с соответствующими программными средствами, используемыми в органах Росреестра.

3.4 Упрощенная регистрация права

Первого сентября 2006 г. вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который регламентирует «облегченную» процедуру оформления прав на недвижимость.

Данный нормативно-правовой акт неофициально был назван законом о «дачной амнистии». В соответствии с ним желающие имеют право зарегистрировать земельные участки, полученные до вступления в силу Земельного кодекса РФ (до 30.10.2001 г.), а также дома, гаражи, бани, пристройки и иные объекты, сооруженные без соответствующих разрешений.

Выражение «дачная амнистия» появилось спонтанно. Хотя, конечно, оправдывать некого, да и не за что. Предназначена амнистия, прежде всего для тех, кто получил земельные участки в советское время или в период бурных девяностых, но до сих пор так и не оформил свои права, либо владеет свидетельством на землю старого образца. При этом не важно, на каком основании была предоставлена земля: на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненно наследуемого владения, либо вообще без указания передаваемого права, - в каждой из этих ситуаций владелец соток имеет возможность зарегистрировать за собой именно право собственности. Итак, если участок был получен, а постройки на нем возведены по действующим на тот момент законам, то благодаря «дачной амнистии» с их регистрацией проблем не будет.

Если участок предоставлялся во временное пользование (аренду) либо был получен после введения в действие Земельного кодекса РФ (после 30.10.2001 г.), - в таких случаях «дачная амнистия» к ним не применяется.

Упрощенная система регистрации права собственности распространяется на следующие объекты недвижимости:

жилые дома, возведенные на участках, предназначенных для индивидуального жилого строительства (ИЖС);

жилые дома, построенные на приусадебной территории, которая предназначена для личного подсобного хозяйства (ЛПХ);

садовые дома, хозяйственные постройки, и многие другие строительные объекты, возведенные на территории садовых некоммерческих товариществ (СНТ);

индивидуальные гаражи.

Для оформления права частной собственности на все вышеперечисленные объекты в зависимости от вида объекта недвижимости сегодня необходимо всего-навсего иметь кадастровый или технический паспорт дома (технический паспорт БТИ выдавался до 01.03.2008 г.), или же собственноручно составленную декларацию о постройке, в которую входит следующая информация: наименование постройки, целевое назначение, год возведения, общая площадь, строительный материал и кадастровый номер участка, на котором возведена данная постройка.

Сама процедура оформления прав собственности зависит от того, о какой именно недвижимости идет речь. Но все же, разнообразие вариантов регистрируемой недвижимости не отменяет перечень документов, необходимых для такого оформления: заявление о государственной регистрации, документ об уплате государственной пошлины, документ, удостоверяющий личность заявителя, правоустоналивающий документ на земельный участок, декларация на объект недвижимости либо кадастровый паспорт (технический паспорт), перечень документов установлен законом и является исчерпывающим. Регистрирующие органы в Федеральной регистрационной палате не вправе запрашивать у вас по своему усмотрению дополнительные документы.

У многих владельцев недвижимости, попадающей под действие «дачной амнистии», возникает закономерный вопрос - надо ли спешить с регистрацией собственных дачных и садовых участков, а соответственно и всех тех построек, которые на них находятся? Напомним, что согласно Федеральному закону регистрация земельных участков является бессрочной, а вот объекты индивидуальной застройки на землях СНТ, ИЖС и ЛПХ по упрощенной системе возможно оформить только до 1 марта 2015 года.

После этой даты оформление «самостроя» и «лишних соток» будет безнадежно. Сегодня можно узаконить участки в «сложившихся границах», если из «добавленных» соток нельзя нарезать отдельный участок. Не секрет, что раньше участки делили чуть ли не на глазок. И теперь, когда надел перемеряют, может оказаться, что в пользовании у дачника восемь соток вместо положенных шести, а он об этом и не подозревает. Кто-то втихомолку передвинул забор и освоил несколько метров соседнего пустыря. В настоящее время закон позволяет в заявительном порядке включить «прирезанные» метры в состав участка, но важное условие для этого - отсутствие возражений со стороны муниципальных властей и соседей. Но если земельный участок окажется за «красной линией», например, в природоохранной зоне, на территории лесного фонда, то на него права собственника оформить не получится.

На дачных участках строилось и строится все что угодно. Раньше при регистрации права собственности на «самовольные» домики и сарайчики понадобился бы акт ввода их в эксплуатацию. Но никакой муниципалитет его не подписал бы при отсутствии разрешения на строительство. Получался замкнутый круг: люди, обычно, не собирают столь серьезную документацию для дачных построек, а органы власти не выдают их потом задним числом.

Согласно принятому закону о «дачной амнистии» новая схема проведения приватизации позволяет землевладельцу стать собственником дома в уведомительном порядке, избежав процедуры судебного признания права на самовольную постройку. Для этого надо лишь подать заявление, предоставить документ, удостоверяющий личность, документы на дом (см. выше) и кадастровый план участка. Государственные регистраторы проверяют в установленные законом сроки представленные документы и выдают свидетельство о праве собственности. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок с момента подачи заявления и документов. Получать разрешение на строительство и оформлять акт ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, в этом случае не требуется.

На сегодняшний день из 20 миллионов человек, обладающих садовыми участками, воспользовались «амнистией» около 2,5 миллионов. К 2015 г., как утверждают специалисты, свои права сумеет легализовать всего лишь половина владельцев «соток». Садоводы не спешат, и, как правило, начинают заниматься решением вопросов, когда намерены продать участок или передать его в наследство. Дело вовсе не в их инертности, а чаще всего в дороговизне этой процедуры.

Не стоит наивно полагать, что можно получить свидетельство о праве собственности на объекты индивидуального жилищного строительства без приложения «усилий»: оформления справок, хождения по различным инстанциям и стояния в очередях.

На практике сотрудникам Центра правовой поддержки российского садовода часто приходится сталкиваться с заблуждением граждан в отношении своих прав на земельные участки и недвижимость. Иной раз даже профессиональному юристу сложно разобраться во всех премудростях, тонкостях и коллизиях земельного законодательства.

Если говорить о том, что именно включают в себя кадастровые работы, следует упомянуть и про государственный кадастр недвижимости, информация из которого используется для действенного применения участков земли, их организации, учета и регистрации недвижимых объектов. Кроме того, ГКН содержит в себе проведение кадастровых работ, суть которых предстоит изучить подробнее.

К объектам, касательно которых проводятся подобные работы, относятся постройки и земли, требующие реорганизации, организации, внесения изменений, учета и регистрации. Объект кадастровых работ – это любой недвижимый объект, находящийся в Российской Федерации.

Что такое кадастровые работы? Это понятие, описывающее пакет услуг инженеров, содержащий в себе сбор сведений и недвижимом объекте, исследование данной информации и регистрацию объекта.

Если говорить иначе, такие мероприятия нужны для подготовки документов, содержащих все нужные данные об объекте, используемые для осуществления учета и регистрации в федеральном реестре. В законе, касающемся государственного кадастра, имеются все данные о процедуре осуществления кадастровой деятельности.

Предназначение кадастровых работ – получение точных сведений об объекте, которые дают возможность проведения кадастрового учета и законного оформления права владения.

Кадастровые работы осуществляются специалистом, обладающим соответствующей лицензией.

Важно! Проведение таких работ необходимо для осуществления любых типов земельных правоотношений: наследования, дарения, приватизации, реализации и т.д. Сюда входит хранение, предоставление и обновление данных, используемых для работы налоговых служб, учетных и контрольных мероприятий.

Типы мероприятий

Мероприятия по устройству земельных наделов проводятся касательно любых недвижимых единиц для реализации действенного управления ими. Сведения, полученные после осуществления землеустройства, могут применяться разными государственными структурами, в том числе и налоговой службой.

Наиболее важная функция собранных при выполнении комплексных кадастровых работ сведений – возможность поставить имущество на учет и засвидетельствовать право владения им. Все существующие мероприятия подразделяются на такие типы:

• работы относительно наделов земли;
• работы относительно недвижимых объектов;
• комплексная кадастровая деятельность.

Все подобные работы требуют соблюдения некоторого порядка, строго обозначенного в законодательстве.

Кадастровые работы по земле

Инициировать организацию устройства земли могут как ее собственники, так и некоторые государственные ведомства, которые нуждаются в получении информации о некоторых земельных наделах. Кадастровые работы касательно наделов земли могут осуществляться в таких ситуациях:

• при выдаче участка для использования;
• при изъятии земли;
• для перераспределения земель;
• при слиянии некоторых наделов;
• при требующемся уточнении земельных границ;
• при установлении земель, которым был нанесен ущерб в результате работ, проведенных человеком, либо из-за влияния природных факторов;
• при нужде в проведении рекультивации или консервации надела.

Самое популярное территориальное мероприятие при выполнении комплексных кадастровых работ – межевание границ. Оно производится при уже существующем разделении земли на несколько участков для того, чтобы навести порядок на местности.

Землеустроительные операции требуются тогда, когда появляются споры о землевладельческих границах, об организации проезда транспортных средств или дорожек к смежным наделам, а также для выделения части объекта при наследовании. Общие кадастровые работы априори содержат в себе процедуру межевания.

Межевание позволяет защищать собственные права на землю в случае возникновения споров на основаниях, соответствующих законодательству.

Для слияния или размежевания земли тоже используют услуги кадастровых компаний. Изначальное межевание включает в себя установление земельных границ, если надел предназначен для аренды или строительства каких-либо зданий. Процедуры по землеустройству также осуществляются касательно территорий, которым был нанесен урон и которые должны быть рекультивированы либо законсервированы. В такой ситуации производятся общие кадастровые работы, так как в подобной местности нередко располагаются разные постройки.

Объектами проведения таких работ являются конкретные наделы и территориальные области, касательно которых и осуществляется данная деятельность.

Во время реализации работ следует соблюдать определенные условия, касающиеся формируемых земель:

• размер территории не должен расходиться с положениями градостроительного регламента;
• границы собственности не могут пересекаться с границами остальных наделов (поселков или просто муниципальных границ);
• предоставлять надел нельзя, если данное действие станет причиной невозможности использования иных объектов;
• участок не может заходить на соседние земли и мешать их использованию.

Такие нюансы учитываются лишь квалифицированным специалистом, поэтому выполнять кадастровые работы имеет право только инженер-профессионал.

Кадастровый инженер делает следующую работу:

• планирует разграничение;
• проводит все расчеты;
• составляет финальный план;
• составляет документы по межеванию;
• составляет отчет, направляемый в реестр.

Инженер обязан сравнивать нормативы разграничения земель, осуществив договоренность с геодезической фирмой, однако прописанные в этом соглашении услуги требованию не подлежат.

Иные мероприятия

Существуют различные мероприятия, входящие в комплекс кадастровых работ.

В этом случае подразумевается оформление всей нужной документации и материалов. Каждый жилой и нежилой недвижимый объект подлежит проведению данной процедуры вне зависимости от того, каковой является форма имущества, для чего она будет использоваться и т.д.

Сведения из учета применяются для того, чтобы заполнить разного рода бумаги. На основании учета вносятся сведения в таблицы и графики, а также формируются отчеты по статистике.

Создание межевого плана

Для определения конкретных границ надела необходимо сформировать межевой план, т.е. документ с отображенными в нем сведениями о границах и размере земли. Он оформляется после произведения обмера размера всех объектов, согласования границ и прочих действий.

Касательно недвижимых единиц проводится анализ, сбор и обработка существующих материалов, после чего выдается финальная документация.

Предоставление кадастрового документа

Для того чтобы хозяин смог законно владеть собственным имуществом, он должен иметь кадастровый паспорт, содержащий в себе все общие, технические и юридические данные, позволяющие зарегистрировать недвижимый объект.

Кадастровый паспорт представляет собой документ, требующийся для осуществления сделок с участками земли, выполнения на них работ, решения конфликтов и т.п. Форма и процедура заполнения паспорта определена Минэкономразвития.

Выписка из кадастра

В кадастровом паспорте имеется самая разная информация об объекте недвижимости. Если владельцу необходимо получить какую-то ее часть, он делает запрос на получение выписки. Здесь находятся именно те сведения, которые интересуют заказчика.

Правила проведения кадастровых работ определены в нормативных актах:

• 1) Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
• 2) Земельный кодекс РФ от 25.10.2001
• 3) Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве»

При определении границ и местоположения земельного участка допускается лишь минимальная погрешность в точности сведений, чтобы не допустить разногласий и конфликтных ситуаций в будущем.

Чтобы обеспечить высокий уровень точности, проведением кадастровых работ занимаются специализированные учреждения, обладающие специально обученными кадрами и имеющие в распоряжении необходимое оборудование. Выполнить кадастровые работы может геодезическая компания, которая обладает правом на осуществление данной деятельности. Процесс постановки недвижимости на учет является сложным и многоступенчатым.

Понятие кадастровых работ

Государственный кадастр недвижимости (ГКН) - это реестр, содержащий актуальную и достоверную информацию об объектах недвижимости. Согласно нынешнему законодательству, кадастровые работы призваны обеспечить наличие документов, которые предоставляются в соответствующую организацию, занимающуюся кадастром, для постановки на учёт недвижимости и выполнения требуемых процедур с данным объектом.

Проведение кадастровых работ регламентируется правилами, установленными законодательством. К каждому объекту недвижимости выставляются определённые требования по оформлению и составлению необходимых сопроводительных и подтверждающих документов.

Кадастровые работы требуются для того, чтобы поставить на учёт конкретный объект недвижимого имущества. Только после проведения требуемых процедур можно считать объект юридически существующим и имеющим набор характеристик. К ним относятся:

• 1) Право собственности;
• 2) Целевое назначение;
• 3) Ограничения и обременения, распространяющиеся на недвижимость.

Любые юридические действия в отношении земельного участка могут быть совершены только после выполнения кадастровых работ, передачи данных в Росреестр и постановки объекта на учёт в ГКН.

Порядок проведения кадастровых работ (этапы)

Выполнение комплекса кадастровых работ в отношении земельного участка регламентируется правилами, установленными российским законодательством. В дополнение к законам, указанным в начале статьи, следует выделить:

• 1) Распоряжение Правительства РФ от 03.03.2012 N 297-р «Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда РФ на 2012-2020 годы»
• 2) Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

Процесс выполнения кадастровых работ состоит из нескольких этапов:

• 1) Заключение договора с заказчиком работ.

Две стороны, принимающие участие в проведении необходимых для учёта недвижимости работ, заключают договор. В договоре определяется порядок выполнения работ, стоимость и сроки.

• 2) Подготовительный этап.

На этой стадии специалисты кадастровой службы занимаются сбором, систематизацией и анализом имеющихся данных о участке (архивные картографические материалы). Специалисты должны располагать актуальной информацией для качественного выполнения своих функций. Для этого запрашивают следующие документы:

• Выписку и кадастра недвижимости;
• Земельно-кадастровый план на определённый земельный участок;
• Каталог координат участка и местной опорной сети;
• Документы, содержащие информацию об объектах и субъектах права на недвижимое имущество.

• 3) Комплекс полевых работ.

Специалисты производят согласование расположения участка, сообщают о проводимых работах заинтересованным лицам. Далее специалисты выполняют инструментальное определение точного положения поворотных точек границы участка. Погрешность этого этапа работ составляет до 0,5 мм.

• 4) Камеральный этап.

В ходе этого этапа составляют пакет документов, которые передаются заказчику и в соответствующий государственный орган, занимающийся ведение кадастра недвижимого имущества.

Порядок выполнения кадастровых работ описан в Федеральном законе от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Сроки проведения работ не оговорены в законах, поэтому определяются по договору между заказчиком и исполнителем.

Проект межевания

Проект межевания выполняется с целью выделения конкретного участка и его определения на местности. Именно в нём отображена вся информация, позволяющая однозначно определить местоположение границы участка с высокой степенью точности, а также содержатся данные по размерам выделенного землепользования. Проект межевания изготавливается кадастровым инженером. Заказчиком проекта межевания на земельном участке выступает физическое лицо (юридическое лицо), являющееся собственником земли.

Процедура разработки проекта межевания земельного участка подробно изложена в приказе Министерства экономического развития РФ от 3 августа 2011 г. N 388 "Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков".

По результатам выполнения необходимых работ инженер-землеустроитель готовит пакет документов, в состав которого входят:

• План (карта) земельного участка;
• Текстовая часть проекта межевания, в которой содержаться координаты углов поворота границ участка, форма собственности и данные владельца участка, сведения и правовом состоянии земли;
• В некоторых случаях могут быть изготовлены дополнительные графические материалы.

Основная цель межевания - точное определение границ участка на местности. Для этого используется специальное оборудование, которое обладает достаточными показателями точности измерений для землеустроительных работ. Выполнение измерений на участке проходит с точным соблюдением методических указаний и инструкций. Применение электронных тахеометров и GPS-оборудования значительно сокращает сроки изготовления межевого плана и повышает его точность. Передача итогов работы осуществляется в двух бумажных экземплярах. При необходимости заказчик имеет право запросить электронный документ.